Kinea projeta 2026 positivo para fundos imobiliários e destaca oportunidades em “tijolo” e “papel”

A Kinea Investimentos avalia que o ano de 2026 deverá ser favorável ao mercado de fundos imobiliários (FIIs), impulsionado pela queda da Selic, pela redução de vacância em regiões corporativas premium e pela retomada gradual do trabalho presencial.

Escritórios em recuperação

Carlos Martins, responsável pelos FIIs de tijolo na gestora, afirma que o período recente de juros altos pressionou as cotas de fundos de lajes, já que o investidor pessoa física costuma priorizar dividendos. Agora, com preços considerados descontados na Bolsa e sinais de melhora na economia real, o segmento volta a ganhar atratividade.

De acordo com o gestor, companhias de grande porte e multinacionais ampliam a ocupação dos escritórios mesmo num cenário de Produto Interno Bruto (PIB) fraco. No Rio de Janeiro, bairros como Leblon, Ipanema e Botafogo operam com vacância reduzida e aluguéis mais caros, enquanto o Centro ainda enfrenta problemas de segurança e revitalização. “Nosso portfólio é menos exposto ao Centro e mais presente na Zona Sul”, disse.

Em São Paulo, a região da Faria Lima continua praticamente sem oferta disponível, o que desloca a demanda para áreas vizinhas. Martins cita Pinheiros, onde a Kinea pré-locou um prédio de 40 mil m² para uma única empresa, e a Chucri Zaidan, que registra sucessivas locações no complexo RochaVerá.

Logística segue aquecida

No segmento de galpões, a vacância permanece em mínimas históricas. Segundo Martins, terrenos escassos, licenciamento complexo e alto custo de desenvolvimento limitam a nova oferta, enquanto empresas migram para instalações mais modernas.

Mercado residencial em três frentes

Para a Kinea, o residencial se divide em: altíssimo padrão, que mantém vendas fortes; Minha Casa Minha Vida, com demanda estrutural; e a classe média financiada, mais sensível a juros elevados.

Oportunidades em fundos de tijolo

Com a combinação de preços depreciados e fundamentos melhores, Martins vê atrativo nos fundos de escritórios e logística. Para investidores que buscam diversificação, ele indica FOFs (fundos de fundos), capazes de capturar ganhos duplos — na própria cota e nos ativos subjacentes. Hedge funds imobiliários que mesclam CRIs, lajes e galpões também são citados como alternativa.

Crédito imobiliário com prêmios elevados

No universo de fundos de papel, Flávio Cagno, gestor de CRIs da Kinea, ressalta que a discussão não se resume a “tijolo versus crédito”, mas a como cada classe reage às mudanças macroeconômicas. Alguns fundos de CRI atrelados à inflação tendem a sofrer em períodos adversos, mas recuperam de forma “desproporcional” quando o ambiente melhora.

Imagem: infomoney.com.br

Ele aponta o KNIP (Kinea Índices de Preços), negociado a IPCA + 10,5% ao ano, como exemplo de prêmio elevado em operações consideradas de alta qualidade. Para Cagno, essas taxas refletem distorções causadas pelos juros altos combinados à inflação baixa, e não aumento de risco.

Isenção e financiamento da economia real

O gestor defendeu a manutenção da isenção fiscal dos FIIs, classificando-a como “poupança produtiva”. Segundo ele, os CRIs da Kinea já financiaram mais de cem projetos de incorporação.

CRIs dolarizados ganham espaço

Uma das frentes mais promissoras, na visão da gestora, é o crédito imobiliário atrelado ao câmbio. Operações dolarizadas atendem produtores do agronegócio, que já atuam em dólar, e repassam ao investidor a variação cambial isenta de Imposto de Renda.

Perspectivas para 2026

A Kinea projeta inflação mais comportada e fim do ciclo de CDI elevado, cenário que deve favorecer os fundos indexados ao IPCA. Cagno vê espaço tanto para produtos high grade, como o próprio KNIP, quanto para veículos high yield, como o Kinea High Yield, que carregam maior risco de desenvolvimento em troca de prêmios superiores.

O gestor resume que a oportunidade está no ponto de entrada: preços descontados, isenção preservada e perspectiva de queda nos juros criam, segundo ele, “assimetria difícil de ignorar”.