Fundos imobiliários aumentam aposta no Minha Casa, Minha Vida para diversificar portfólio

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O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ganhou força como alternativa de diversificação para fundos de investimento imobiliário (FIIs), impulsionado pela ampliação das faixas de renda, pela estabilidade da demanda e por um orçamento federal robusto.

Em 2024, o MCMV alcançou 698 mil financiamentos, o maior volume em 11 anos, com aporte de R$ 13,7 bilhões do governo federal e participação equivalente à metade das unidades lançadas no mercado imobiliário do País.

Novo veículo da BRM Asset

A BRM Asset estruturou o MCMV11 (BRM Minha Casa Minha Vida III) e abriu captação de R$ 250 milhões, coordenada por Itaú BBA e BTG Pactual. O fundo, destinado a investidores qualificados, prevê investimento em mais de 25 projetos de incorporadoras regionais por meio de três formatos — permuta financeira, equity preferencial e equity puro — com potencial de impactar mais de seis mil moradias. O prazo inicial é de cinco anos, prorrogável por mais dois.

“Estamos falando de quase 20 mil pessoas impactadas”, afirma Pedro Fernandes, CEO da BRM Asset. Segundo ele, o segmento apresenta vendas fortes, financiadas pela Caixa Econômica Federal desde o início, o que diminui riscos e estimula o desenvolvimento urbano.

RBR vê espaço em nichos específicos

A RBR Asset já participou de mais de 30 projetos do MCMV como sócia de incorporadoras em fundos de desenvolvimento. Apesar da forte demanda, o sócio e gestor de crédito imobiliário Guilherme Antunes observa maior competição com a entrada de companhias como Cury e Plano & Plano.

Nos fundos de crédito listados, a exposição atual da RBR ao programa varia entre R$ 50 milhões e R$ 100 milhões, concentrada em operações de antecipação e garantias complementares. “Incorporadoras eficientes geram caixa todo mês e precisam pouco de capital externo; o espaço surge apenas em nichos menores”, explica Antunes.

Imagem: infomoney.com.br

Mérito mantém 60% vinculados ao programa

A Mérito Investimentos, gestora do MFII11, tem cerca de 60% da carteira de recebíveis atrelada a projetos do Minha Casa Minha Vida, segundo o CEO Alexandre Despontin. Ele destaca que os subsídios e as condições de financiamento oferecem resiliência mesmo em períodos de juros elevados, enquanto a criação da faixa 4, que abrange imóveis de até R$ 500 mil, tende a manter o segmento aquecido.

Despontin aponta como risco principal o controle de custos de obra, já que o valor de venda é limitado pelo programa. “Um excedente no custo pode comprometer a margem líquida”, afirma. Entre as oportunidades, ele cita o modelo de repasse na planta, que permite construir com menor exposição de caixa.

Com base nesses movimentos, gestoras enxergam no Minha Casa Minha Vida um caminho para descorrelação em relação às taxas de juros, sustentado pela demanda estável e pelos incentivos governamentais.