Advogado aponta uso de dados cadastrais para elevar IPTU em São Paulo além do reajuste oficial

No fim de outubro, a Câmara Municipal de São Paulo aprovou o Projeto de Lei 1.130/2025, que atualiza a Planta Genérica de Valores (PGV) e redefine o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) a partir de 2026. O texto foi sancionado como Lei nº 18.330/2025, fixando limites de reajuste anual de 10% para imóveis residenciais e 12% para comerciais.

O advogado Alexandre Tadeu Navarro, sócio do escritório Bicalho Navarro Advogados, afirma que a correção da PGV representa apenas uma parte do que realmente pesa no bolso do contribuinte. Segundo ele, fatores pouco divulgados pela administração municipal têm impacto mais significativo sobre o valor final do imposto.

Critérios que influenciam o cálculo

Navarro cita uma série de informações presentes no cadastro de cada imóvel — muitas vezes desconhecidas dos proprietários — que, combinadas, podem elevar a cobrança do IPTU. Entre elas estão:

• ACC (Ano de Construção Corrigido) – data usada para aplicar a depreciação do imóvel. Reformas consideradas “relevantes” pela fiscalização podem atualizar o ACC e reduzir ou eliminar o abatimento pela idade da construção;
• Padrão de Construção – classificação baseada em materiais e acabamentos. O advogado afirma que garagens e áreas sem requinte acabam enquadradas no mesmo nível de conjuntos comerciais ou apartamentos, resultando em aumento indevido;
• Fator Condomínio – índice que pode alterar a base de cálculo conforme características do empreendimento;
• Áreas abertas, como vagas de estacionamento ou lajes técnicas, às vezes computadas como se fossem áreas construídas.

De acordo com o especialista, essas variáveis permitem “multiplicar” o valor do imposto, especialmente em edifícios antigos ou de grande porte. Ele considera a discussão pública sobre a PGV um “ilusionismo” que desvia a atenção dos contribuintes dos demais componentes do cálculo.

Imagem: redir.folha.com.br

Prazo para contestação

Qualquer proprietário pode contestar a cobrança pela via administrativa em até 90 dias após receber a Notificação de Lançamento (NL). A impugnação suspende a exigência até o fim do processo interno. Caso haja pagamento a maior em anos anteriores, a devolução só ocorre por meio de ação judicial.

Navarro classifica como “triste e vergonhoso” o que considera abusos cometidos pela Fazenda municipal ao aplicar critérios técnicos para elevar o IPTU.