XP aponta cenário mais favorável para fundos imobiliários de tijolo e destaca quatro oportunidades

A XP Investimentos divulgou relatório no qual avalia que o momento atual do mercado de fundos imobiliários (FIIs) é “mais benigno”, sobretudo para os chamados fundos de tijolo, em razão da expectativa de queda dos juros no ciclo econômico.

Assinado pelos analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar, o documento lista quatro veículos recomendados pela casa, cada um com exposição a um segmento diferente:

• TEPP11 – Tellus Properties
• BTLG11 – BTG Pactual Logística
• MCCI11 – Mauá Capital Recebíveis
• RBRX11 – RBR Plus Multiestratégia

Perspectivas por segmento

Apesar do cenário considerado positivo, a XP ressalta a necessidade de manter postura defensiva diante das incertezas internas e externas. Veja os principais pontos do estudo:

Lajes corporativas

A retomada gradual do trabalho presencial vem ampliando a ocupação de escritórios em São Paulo. Segundo a XP, o segmento segue negociando com descontos relevantes e pode apresentar recuperação adicional até 2026, principalmente em prédios localizados nas regiões mais consolidadas da capital paulista.

Galpões logísticos

A demanda estimulada pelo comércio eletrônico mantém as taxas de vacância próximas das mínimas históricas no País. Esse ambiente tem permitido reajustes consistentes nos aluguéis e sustentado resultados robustos para os fundos do setor.

Shoppings centers

O desempenho é descrito como moderado, porém estável. Em 2025, a média de ocupação dos fundos acompanhados ficou em 96,3%, enquanto inadimplência e concessões de descontos a lojistas permaneceram em níveis considerados saudáveis.

Fundos de recebíveis

A gestora mantém visão construtiva, ainda que projete distribuições ligeiramente menores em 2026. Veículos atrelados ao CDI devem seguir atrativos enquanto a Selic permanecer em dois dígitos, e aqueles indexados ao IPCA oferecem proteção contra inflação.

Multiestratégia e FOFs

Esses fundos negociam com “duplo desconto” — tanto em relação ao próprio valor patrimonial quanto ao valor das cotas dos veículos investidos —, quadro que pode sustentar dividend yields competitivos.

Imagem: infomoney.com.br

Fiagros

Após forte recuperação em 2025, muitos Fiagros passaram a ser negociados próximos ao valor patrimonial, reduzindo a margem de segurança. A XP recomenda priorizar carteiras de crédito de alta qualidade, diversificadas e com reservas robustas.

Fundos de infraestrutura

A perspectiva segue construtiva, embora os spreads de crédito estejam comprimidos depois da valorização do ano anterior. A XP prefere fundos com carteiras diversificadas, duration menor, devedores com rating elevado e nível de caixa suficiente para aproveitar oportunidades no mercado secundário.

Exposição ao Grupo Pão de Açúcar

Entre os FIIs de tijolo cobertos pela XP, apenas TEPP11 e BRCO11 têm contratos de locação com o Grupo Pão de Açúcar (GPA). O pedido de recuperação extrajudicial da varejista, apresentado recentemente, não deve gerar impacto financeiro relevante para esses fundos, pois envolve apenas dívidas não operacionais; pagamentos correntes, como aluguéis, continuam sendo feitos normalmente.

Para os fundos de recebíveis com exposição indireta ao GPA, a avaliação também é de que não haverá efeitos significativos, já que as operações estão vinculadas às atividades operacionais da companhia.

Segundo a XP, o ambiente segue desafiador, mas a combinação de juros em queda e fundamentos sólidos em alguns segmentos abre espaço para oportunidades selecionadas dentro do mercado de FIIs.