Financiamento de imóvel de R$ 300 mil muda com novas faixas do Minha Casa, Minha Vida

O ajuste nas faixas de renda do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) alterou o custo do crédito habitacional para quem planeja comprar um imóvel de R$ 300 mil. As mudanças, divulgadas pelo Ministério das Cidades, já impactam os limites de renda, as taxas de juros e a capacidade de financiamento dos mutuários.

Novas faixas de renda e juros

O programa passou a considerar quatro faixas de renda mensal familiar:

Faixa 1: até R$ 3,2 mil
Faixa 2: de R$ 3,2 mil a R$ 5 mil (antes, até R$ 4,7 mil)
Faixa 3: de R$ 5 mil a R$ 9,6 mil (antes, até R$ 8,6 mil)
Faixa 4: de R$ 9,6 mil a R$ 13 mil (antes, até R$ 12 mil)

As respectivas taxas de juros anuais praticadas são:

• Faixa 1 – 4,0% a 4,5% ao ano, conforme o subintervalo de renda
• Faixa 2 – 4,75% a 6,5% a.a.
• Faixa 3 – 7,66% a.a.
• Faixa 4 – 10% a.a.

Exemplo de migração de faixa

Com as novas regras, uma família de Belém que ganha R$ 4,9 mil mensais migra da faixa 3 para a faixa 2, reduzindo a taxa de juros de 7,66% para 6,5% ao ano. A capacidade de financiamento sobe de R$ 178 mil para R$ 202 mil.

Subsídio e entrada

Os bancos costumam financiar até 80% do valor do imóvel, exigindo 20% de entrada. Para um imóvel de R$ 300 mil, o comprador precisaria dispor de R$ 60 mil. Pelo MCMV, porém, é possível obter subsídio de até R$ 65 mil na região Norte e de até R$ 55 mil nas demais regiões, concedido a famílias que ganham até R$ 4 mil. O valor final do subsídio varia conforme renda, existência de dependentes e outros critérios.

Sistemas de amortização

O mutuário pode escolher entre os sistemas SAC e Price:

Imagem: Pixabay via valorinveste.globo.com

SAC – parcelas iniciais mais altas e decrescentes, o que acelera a amortização e reduz o total de juros no fim do contrato.
Price – prestações fixas; exige entrada menor, mas gera maior volume de juros ao longo do tempo.

Simulação para renda de R$ 6 mil

Estudo da holding Sindona para uma pessoa solteira, sem dependentes, com renda mensal de R$ 6 mil, mostra que:

• Tabela Price: entrada aproximada de R$ 60 mil possibilita o financiamento dos R$ 240 mil restantes.
• Tabela SAC: entrada sugerida de cerca de R$ 106 mil, deixando R$ 194 mil para financiamento.

Embora a SAC resulte em juros totais menores, a diferença de R$ 40 mil na entrada costuma ser decisiva para quem se enquadra no MCMV, segundo a consultoria.

Comprometimento de renda

A parcela mensal não pode ultrapassar 30% da renda familiar. Caso o comprador já tenha outro financiamento, o banco avaliará o comprometimento existente antes de liberar novo crédito, aplicando a taxa correspondente à renda atual.

Com as novas faixas, o programa busca ampliar o acesso ao crédito habitacional e ajustar as condições de pagamento, especialmente para famílias de renda média e baixa.