Copom reduz Selic para 14,5% e reacende debate sobre financiamento imobiliário

O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduziu a taxa básica de juros em 0,25 ponto percentual na quarta-feira, 29 de abril, levando a Selic para 14,5% ao ano. A nova taxa seguirá válida, pelo menos, até a próxima reunião do colegiado, marcada para daqui a 45 dias.

Financiamentos dentro e fora do Minha Casa, Minha Vida

Para quem planeja trocar o aluguel pela casa própria, o efeito da redução dos juros varia conforme a modalidade de crédito escolhida. O impacto direto é maior nos contratos fora do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que utilizam recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e hoje praticam taxas entre 10,65% e 14,68% ao ano, dependendo do relacionamento do cliente com o banco.

No MCMV, as taxas são prefixadas pelo governo federal e seguem a tabela abaixo:

Faixa 1 – renda até R$ 2.160: 4,00% a.a.
Faixa 1 – R$ 2.160,01 a R$ 2.850: 4,25% a.a.
Faixa 1 – R$ 2.850,01 a R$ 3.200: 4,50% a.a.
Faixa 2 – R$ 3.200,01 a R$ 3.500: 4,75% a.a.
Faixa 2 – R$ 3.500,01 a R$ 4.000: 5,50% a.a.
Faixa 2 – R$ 4.000,01 a R$ 5.000: 6,50% a.a.
Faixa 3 – R$ 5.000,01 a R$ 9.600: 7,66% a.a.
Faixa 4 – R$ 9.600,01 a R$ 13.000: 10,00% a.a.

Famílias com renda de até R$ 13 mil mensais continuam elegíveis à Faixa 4, criada na reformulação do programa em 2025. Embora os juros sejam fixos, o saldo devedor é corrigido pela Taxa Referencial (TR), que acompanha a inflação. A Caixa Econômica Federal classifica a TR como um indexador “estável”, mas admite variação das parcelas conforme o comportamento dos preços.

Tendências e cautelas do mercado

Para Fabrício Schveitzer, conselheiro de estratégia da Sienge, a trajetória de queda da Selic tende a estimular a procura por imóveis. “Compradores atentos costumam fechar negócio antes que o corte seja plenamente repassado”, observa. Mesmo assim, ele ressalta que o repasse é lento devido à concentração bancária e ao menor volume de recursos na poupança, fonte principal do SBPE. Incertezas fiscais e a proximidade do calendário eleitoral também mantêm parte da demanda em compasso de espera.

Schveitzer chama atenção para o risco de quem aguardar demais: a redução dos juros pode elevar a procura e, consequentemente, os preços dos imóveis.

Quando vale a pena assumir o financiamento

O planejador financeiro Guilherme Baía afirma que a decisão não deve se basear apenas na taxa de juros. Segundo ele, o imóvel precisa atender a critérios de conforto, segurança e localização quando a finalidade é moradia. Para investimentos, Baía recomenda avaliar:

Imagem: Pixabay via valorinveste.globo.com

• Riscos – revenda, reforma ou locação;
• Custo de aquisição – juros e custo de oportunidade;
• Custos de manutenção – condomínio, impostos e vacância;
• Rentabilidade – retorno compatível com o capital aplicado.

Sistemas de amortização

No crédito habitacional, o mutuário pode escolher entre dois principais métodos:

SAC (Sistema de Amortização Constante) – amortiza mais rapidamente a dívida, reduzindo o custo total, mas exige parcelas iniciais mais altas.
Tabela Price – parcelas fixas (ajustadas apenas pelo indexador), oferecendo previsibilidade, porém com maior volume de juros ao longo do contrato.

Portabilidade de financiamento

Transferir o saldo devedor para outra instituição financeira tende a fazer sentido apenas em casos específicos. Schveitzer avalia que, no cenário atual, a migração não compensa para contratos com juros inferiores a 10% ao ano, salvo se o objetivo for alongar o prazo de pagamento.

Baía recomenda que o mutuário pesquise condições em outros bancos a cada seis meses, lembrando que as ofertas para “compra de dívida” costumam diferir das taxas de balcão. Ele sugere atenção às contrapartidas exigidas pelas instituições, como contratação de seguros e pacotes de serviços.

A redução da Selic cria expectativas de financiamentos mais baratos, mas especialistas reforçam que a decisão de comprar um imóvel deve considerar múltiplos fatores além do corte nos juros.