GGRC11 aposta em logística de “última milha” e compra galpão em Diadema por R$ 93 milhões

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O fundo imobiliário GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária) anunciou a assinatura de compromisso para adquirir o centro de distribuição “CD Diadema”, na Grande São Paulo, por R$ 93 milhões. O imóvel tem perfil de logística last mile – etapa final da entrega, voltada a encurtar o tempo entre o estoque e o consumidor.

O que o fundo está comprando

• Terreno: 34,4 mil m²
• Área construída: 21,4 mil m²
• Localização: Avenida Casa Grande, bairro Piraporinha, em Diadema (SP)
• Inquilino: Replas Comercial, distribuidora de resinas termoplásticas
• Contrato: 72 meses remanescentes, aluguel inicial de ~R$ 624 mil, reajuste anual pelo IPCA

O galpão passou por retrofit recente e está 100% ocupado. Para o fundo, isso reduz o risco de vacância, ponto de atenção tradicional em FIIs de logística.

Financiamento e métricas de retorno

Do preço total, R$ 75 milhões virão de um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), instrumento de dívida lastreado no fluxo de aluguéis. Outros R$ 17 milhões serão compensados com créditos da 11ª emissão de cotas do próprio fundo e cerca de R$ 1 milhão será pago à vista.

• Cap rate desalavancado: 8,06% ao ano – relação entre aluguel e valor do imóvel.
• Cash-on-cash yield alavancado: 17,2% ao ano – retorno sobre o capital próprio após considerar a dívida.

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Em períodos de Selic elevada, FIIs que usam alavancagem por CRI precisam entregar retornos competitivos em relação ao CDI para atrair investidores. O yield projetado de 17,2% coloca o ativo acima dos juros básicos atuais, mas envolve o risco adicional do endividamento.

Por que a “última milha” entrou no radar

Com a expansão do comércio eletrônico, empresas buscam galpões próximos a centros urbanos para acelerar entregas e reduzir custos logísticos. Áreas como Diadema, que combinam acesso viário (Anchieta e Imigrantes) e proximidade da capital paulista, tornaram-se disputadas. Para FIIs, esse segmento costuma oferecer:

• Aluguéis mais altos por metro quadrado, graças à escassez de terrenos.
• Baixa vacância, pois a localização é estratégica para distribuidores e varejistas.
• Contratos indexados à inflação, gerando proteção parcial contra a alta de preços.

O que muda para o cotista do GGRC11

Se as condições precedentes forem cumpridas, o fundo passa a receber o aluguel integral tão logo a compra seja concluída. Na prática, isso tende a:

Imagem: Reprodução | Trader Iniciante

• Aumentar a receita recorrente do portfólio a partir de 2025, quando o aluguel de R$ 624 mil mensais começa a valer no contrato atual.
• Elevar o grau de alavancagem do FII, que assumirá o CRI de R$ 75 milhões. A taxa desse financiamento não foi divulgada.
• Concentrar parte da renda em um único locatário; embora o imóvel esteja 100% ocupado, a dependência de um inquilino aumenta o risco de crédito.

Como o cenário macro influencia a operação

Os FIIs de logística vêm se beneficiando da retomada do consumo e da demanda por espaços bem localizados, mas enfrentam:

• Selic em queda gradual: reduz o custo de captação via CRI, porém ainda mantém a renda fixa tradicional atrativa.
• IPCA volátil: contratos atrelados à inflação protegem o locador, mas podem pressionar o inquilino caso o índice suba demais.
• Dólar mais comportado: ajuda importadores e, indiretamente, empresas que dependem de insumos externos, como o setor plástico atendido pela Replas.

Para o investidor que acompanha fundos imobiliários, a transação reforça a estratégia de diversificação geográfica e setorial dos portfólios, mas também lembra que a alavancagem deve ser monitorada de perto, sobretudo em ciclos de juros ainda elevados.

O GGRC11 não divulgou estimativa de impacto imediato nos rendimentos mensais. A conclusão da compra depende do cumprimento de condições contratuais, prática comum em aquisições imobiliárias desse porte.