Alianza avalia cisão do portfólio de data centers do ALZR11 para lançar FII listado na B3

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A gestora Alianza estuda desmembrar os ativos de data centers hoje abrigados pelo Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) para criar um fundo imobiliário (FII) independente e negociado na B3, voltado ao investidor de varejo. Caso avance, a operação marcará a estreia de um veículo listável dedicado exclusivamente a essa classe de imóveis no mercado brasileiro.

Os empreendimentos do segmento estão concentrados no Alianza Digital Realty FII, estrutura fechada totalmente controlada pelo ALZR11. O plano, segundo o sócio da gestora Fábio Carvalho, é aguardar o portfólio atingir pelo menos quatro data centers antes de levar a nova carteira ao mercado. Hoje, dois ativos já estão em funcionamento.

Estratégia inspirada no exterior

A iniciativa acompanha tendência observada nos Estados Unidos, onde os REITs — equivalentes norte-americanos dos FIIs — destinam mais de 20% do patrimônio a ativos de tecnologia, incluindo torres de comunicação, fibras ópticas e data centers, destacou Carvalho.

Histórico e expansão

A Alianza monitora o setor desde 2017. Nesse período, quase concluiu duas aquisições e, até agora, estruturou três operações: duas dentro do ALZR11 e uma no fundo dedicado, criado em parceria com um investidor institucional estrangeiro. A gestora afirma que pretende ampliar a exposição ao segmento.

Contratos de longo prazo

Todos os contratos firmados até o momento são atípicos, com prazos entre 15 e 20 anos. De acordo com Carvalho, a fidelização dos inquilinos costuma superar a observada em ativos considerados defensivos, como supermercados ou hospitais. O custo elevado de migração de dados e reinstalação da infraestrutura reduz o incentivo para a troca de endereço.

Modelo de locação

No Brasil, o mercado de data centers se divide entre usuários finais — bancos, operadoras de cartão e gigantes de tecnologia — e operadores intermediários, como Scala, Equinix e Odata. A Alianza opta por alugar os imóveis a essas operadoras, que mantêm contratos diretos com os chamados hyperscalers e cuidam da operação técnica.

Imagem: infomoney.com.br

Potencial e desafios do País

Energia abundante, estabilidade geológica e ausência de desastres naturais reforçam o potencial do Brasil para se tornar polo regional de data centers, segundo a gestora. O principal obstáculo apontado é a alta tributação sobre equipamentos importados, que representam de três a cinco vezes o custo da obra civil.

O setor espera avanços em políticas públicas que reduzam essa carga tributária, o que poderia destravar investimentos adicionais e acelerar a expansão da infraestrutura digital no país.

Carvalho projeta que os data centers devem ganhar relevância entre as classes de ativos do mercado imobiliário brasileiro. No exterior, lembra o executivo, o volume de transações com esse tipo de imóvel já supera o registrado em shoppings centers.