Captação de FIIs supera R$ 52,5 bi em 2025 e reforça papel dos fundos no financiamento imobiliário

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As ofertas públicas de fundos de investimento imobiliário (FIIs) movimentaram R$ 52,5 bilhões em 2025, considerando emissões em andamento e de veículos não listados, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). O montante já ultrapassa os R$ 45,7 bilhões registrados no mesmo período de 2024.

Entre as operações concluídas até o início de setembro, a captação soma R$ 29,6 bilhões, ainda abaixo dos R$ 42,3 bilhões verificados um ano antes. O valor, contudo, pode crescer à medida que as ofertas em curso sejam finalizadas.

Maiores emissões do ano

O FII Oportunidades Imobiliárias lidera o ranking de aportes concluídos, com quase R$ 3 bilhões levantados. Na sequência aparece o TRX Real Estate (TRXF11), primeiro fundo listado na relação, que captou R$ 1,251 bilhão. Outros oito fundos completam o top 10 de 2025.

Cenário de juros altos e retirada da poupança

Para Flávio Pires, analista sênior de FIIs do Santander, o volume arrecadado é “bem forte”, especialmente diante do ambiente de juros elevados — a Selic está em 15% ao ano — que normalmente reduz o apetite por aplicações de maior risco. A taxa alta também impulsiona os saques da caderneta de poupança, cuja retirada líquida já supera R$ 60 bilhões no ano, pressionando a principal fonte tradicional de recursos do setor imobiliário.

Participação crescente no funding

Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que, mesmo com participação percentual estável entre 2024 e 2025, o estoque de recursos via FIIs avançou de R$ 247 bilhões para R$ 272 bilhões — alta de 10%. Para Alexandre Despontin, CEO da Mérito Investimentos, a tendência é de maior atratividade dos fundos caso os juros recuem, favorecendo novas captações destinadas a financiamentos.

Os FIIs também mantêm isenção de Imposto de Renda sobre dividendos para pessoas físicas, fator que fortalece o interesse de investidores em busca de renda mensal.

Papel dos FIIs de Papel

Boa parte dos valores captados é direcionada à compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e de Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Esses títulos, predominantes nos chamados FIIs de Papel, financiam companhias do setor que antecipam receitas futuras, como aluguéis ou parcelas de venda de imóveis.

Imagem: infomoney.com.br

Exemplos são o RBR Rendimento High Grade (RBRR11) — cuja metade das 20 maiores posições corresponde a crédito concedido a outros FIIs — e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), em que cerca de um quarto das operações está ligada a fundos listados.

Mercado corporativo em destaque

Para Eduardo Dotta, mestre em análise econômica pelo Insper, os FIIs consolidaram-se principalmente no financiamento de segmentos corporativos, como shopping centers, galpões logísticos, lajes, hospitais e hotéis, onde o mercado de capitais oferece custos menores que o crédito bancário tradicional.

Avanço mesmo com juros altos

Ricardo Vieira, diretor de Real Estate Brasil do Pátria Investimentos, afirma que FIIs de CRI tornaram-se componente estrutural do funding imobiliário, amparados por histórico de baixa inadimplência e garantias robustas. André Nardi, sócio da Tellus, acrescenta que, mesmo com juros altos, os fundos seguem captando valores relevantes e podem crescer mais com ambiente regulatório estável e expansão de operações com foco social e de infraestrutura.

Cuidados ao investir

Com quase 3 milhões de cotistas, os investidores ganham acesso a carteiras diversificadas e liquidez em Bolsa, mas devem avaliar riscos de concentração, indexadores, regiões e devedores, além de buscar relatórios padronizados que facilitem a precificação dos ativos.

As perspectivas indicam continuidade do fortalecimento dos FIIs como fonte de recursos para o mercado imobiliário, em meio à retração da poupança e à procura por alternativas de financiamento.