Holding imobiliária pode reduzir impostos e facilitar sucessão, mas exige cálculo cuidadoso

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Organizar imóveis em uma holding familiar pode simplificar a transferência de patrimônio e diminuir a carga tributária, mas especialistas alertam que a estratégia só compensa quando o conjunto de bens gera rendimento regular.

Quem pode usar

De acordo com advogados consultados, não é necessário possuir fortuna bilionária para recorrer a esse tipo de empresa. O ponto decisivo é o objetivo do proprietário e a natureza dos imóveis envolvidos.

Natalia Zimmermann, sócia do Velloza Advogados Associados, recomenda a estrutura apenas quando os imóveis produzem receita, como alugueis. Bens de uso próprio — residência principal ou casas de veraneio — costumam ficar fora da holding para evitar questionamentos da Receita Federal sobre “aluguel imputado” aos sócios.

Vantagens na sucessão

Mário Shingaki, fundador do VBSO Advogados, explica que concentrar o patrimônio em cotas societárias agiliza a partilha e evita inventário judicial. “Cria-se um único bem a ser transmitido: a empresa”, afirma.

Impacto tributário

No regime de lucro presumido, a carga sobre aluguéis é de 14,53%, enquanto, na pessoa física, o IR pode chegar a 27,5%. Shingaki calcula que, com gasto inicial de R$ 3.000 para abrir a empresa e cerca de R$ 500 mensais de contabilidade, a opção faz sentido se os alugueis somarem ao menos R$ 4.000 mensais e o contribuinte já estiver na faixa superior do IRPF. Caso o aluguel seja a única renda e esteja isento, a holding não compensaria.

Numa eventual venda do imóvel, porém, a pessoa jurídica paga imposto cheio sobre o ganho de capital, sem os abatimentos disponíveis ao contribuinte pessoa física.

Planejamento desde a compra

Quem pretende formar carteira de locação pode adquirir os imóveis diretamente pela empresa, evitando futura incidência de ITBI na transferência para a holding.

Imagem: redir.folha.com.br

Tipo de holding

Daniel Duque, CEO da plataforma Herdei, diz que a estrutura é acessível mesmo a famílias em fase inicial de acumulação e costuma ser mais eficiente que testamentos ou doações. Há holdings focadas apenas em administração de imóveis, outras voltadas a participações societárias ou combinação das duas finalidades. Misturar imóveis a aplicações financeiras raramente é vantajoso, pois esses investimentos, em geral, já têm tributação reduzida na pessoa física.

Risco patrimonial

Unir imóveis a empresas operacionais pode expor o patrimônio a penhora em ações de cobrança contra a pessoa jurídica.

Mudanças no horizonte

Roberto Justo, sócio do Choaib, Paiva e Justo Advogados, chama atenção para três definições pendentes: regulamentação do regime imobiliário na reforma tributária, possível imposto sobre dividendos e revisão das alíquotas de ITCMD em vários estados a partir do próximo ano. Segundo ele, quem busca apenas economia fiscal pode optar por aguardar esses desdobramentos; já quem prioriza a sucessão organizada costuma seguir adiante mesmo diante da incerteza.

A decisão final, concluem os especialistas, passa por comparar custos fixos da empresa com o benefício projetado em impostos e tranquilidade sucessória.