Manutenção da Selic em 15% aumenta pressão sobre fundos imobiliários; juros futuros e MP da tributação são próximos gatilhos

A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de manter a Selic em 15% ao ano na quarta-feira (17) reforçou a pressão de curto prazo sobre os fundos de investimento imobiliário (FIIs), enquanto o mercado volta as atenções para o comportamento dos juros futuros e para a tramitação da Medida Provisória 1303, que propõe a tributação dos dividendos pagos por esses veículos.

Selic elevada favorece renda fixa e comprime cotas

Com a taxa básica nos níveis atuais, os títulos de renda fixa continuam atraindo recursos, o que tende a reduzir a demanda por ativos listados em Bolsa. Segundo Andressa Bergamo, sócia-fundadora da AVG Capital, muitos investidores comparam diretamente o dividendo mensal dos FIIs com a remuneração do CDI, pressionando as cotações.

Entre as categorias de fundos, os chamados “fundos de tijolo” — que compram imóveis físicos — sentem o impacto com mais intensidade. Para Marcelo Aoki, sócio-fundador da Catálise, o encarecimento do crédito torna mais difícil o financiamento de projetos e a alavancagem, fatores relevantes para esses portfólios.

Já os “fundos de papel”, que investem em títulos atrelados ao CDI ou à inflação, podem se beneficiar dos juros elevados, pois repassam parte dessa remuneração em forma de rendimentos mais altos aos cotistas, explicou Aoki.

Juros futuros e MP 1303 no radar

Marcos Baroni, head de FIIs da Suno Research, avalia que a taxa Selic à vista tem efeito marginal em relação a outros dois gatilhos: a curva de juros futuros e a MP 1303.

Nos contratos futuros DI1F26, DI1F27 e DI1F28, as taxas permanecem próximas de 14% ao ano, sinal de que o mercado ainda não precifica cortes consistentes. Baroni ressalta que uma indicação clara de queda nos juros, a ser verificada na ata do Copom ou em comunicados posteriores, poderia impulsionar a reprecificação dos fundos imobiliários e de outros ativos de renda variável.

Imagem: infomoney.com.br

Publicada em junho, a MP 1303 estabelece cobrança de 5% sobre os dividendos de FIIs — hoje isentos — e reduz a alíquota de imposto de renda sobre ganho de capital de 20% para 17,5%. O texto precisa ser aprovado pelo Congresso em até 120 dias, prazo que se encerra em 8 de outubro; caso contrário, perde a validade. Parte do mercado acredita que os FIIs possam ser excluídos da proposta, a exemplo do que ocorreu com as debêntures incentivadas.

Especialistas veem espaço para alocação

Mesmo com o cenário desafiador, os analistas consultados afirmam que os FIIs continuam a fazer sentido na carteira. Aoki cita três motivos principais:

• Diversificação, já que os imóveis têm dinâmica própria e menor correlação com a renda fixa tradicional;
• Renda recorrente, pois os dividendos mensais ajudam a equilibrar o fluxo de caixa do investidor;
• Assimetria futura, pois juros historicamente elevados podem abrir espaço para valorização das cotas quando o ciclo de cortes começar.

Por esse conjunto de fatores, os especialistas recomendam seleção criteriosa dos ativos, sem perder de vista o desenrolar da curva de juros e das discussões sobre tributação no Congresso.