Vinci expõe estratégias para VISC11, VINO11, VIUR11 e VILG11 em cenário de juros elevados

O mercado de fundos imobiliários passa por uma fase de consolidação e maior cautela. Em entrevista, os co-heads de Real Estate da Vinci Partners, Ilan Nigri e Rodrigo Coelho, apresentaram as principais ações adotadas nos quatro maiores veículos da gestora para enfrentar juros altos, menor liquidez e descontos expressivos em Bolsa.

VISC11: foco em resultado acumulado e diversificação

No Vinci Shopping Centers (VISC11), a prioridade tem sido preservar o resultado acumulado e ampliar a diversificação do portfólio. Entre agosto de 2022 e julho de 2023, o fundo gerou R$ 0,86 por cota e distribuiu R$ 0,81, acumulando R$ 0,98 não distribuídos. Após adquirir mais 25% do Shopping Paralela, em Salvador, a um cap rate de 10,1%, o valor acumulado subiu para R$ 1,23 por cota, equivalente a quase dois meses de pagamentos.

Os indicadores operacionais acompanham o movimento positivo: o NOI por metro quadrado avançou de 7% a 8% em 12 meses, e as vendas cresceram de 5% a 6%. Com caixa projetado de R$ 230 milhões, a gestão afirma ter tranquilidade até 2027 e projeta distribuição de aproximadamente R$ 0,90 por cota nesse horizonte, caso a queda dos juros permita novas emissões.

VINO11: contrato longo garante previsibilidade

O Vinci Offices (VINO11) tem como sustentação um contrato atípico de 15 anos firmado com a Globo, considerado raro no mercado atual. O acordo assegura previsibilidade de receita, com prazo médio ponderado de quase sete anos. Embora a concentração em um único imóvel desperte preocupação em parte dos cotistas, a equipe declara acompanhar oportunidades de reciclagem para reduzir o risco. O caixa está equacionado até 2026.

VIUR11: descontos em Bolsa desafiam expansão

Voltado a imóveis educacionais, o Vinci Imóveis Urbanos (VIUR11) negocia com deságio próximo de 50% em relação ao valor patrimonial, apesar de 80% dos contratos serem atípicos e possuírem prazo médio de 9,5 anos. O fundo mantém resultado acumulado equivalente a dois meses de distribuição e dispõe de caixa suficiente para cobrir três anos de obrigações. Segundo Coelho, a forte previsibilidade de receita não justifica o desconto, mas ele admite que a defasagem dificulta novas aquisições.

Imagem: infomoney.com.br

VILG11: alta ocupação e revisional positiva

No segmento logístico, o Vinci Logística (VILG11) apresenta ocupação entre 98% e 99%, resultado de trabalho intenso de comercialização. Pela primeira vez em vários anos, o fundo conseguiu aplicar reajuste de aluguel acima da inflação. Com R$ 60 milhões em caixa até 2027 e iniciativas de reciclagem — como a venda parcial de um ativo em Osasco a cap rate de 7% —, a gestão avalia o momento como favorável ao proprietário.

Consolidação à vista, mas sem ativismo

Os executivos veem espaço para fusões e aquisições no setor, impulsionadas pela busca de escala e ganhos de eficiência. A Vinci, contudo, descarta postura ativista: qualquer operação inorgânica dependerá de negociação direta e de critérios estritamente estratégicos e de preço.