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Estudo aponta polos logísticos com maior potencial para carteiras de FIIs

Estratégias de investimento6 minutos atrás6 pontos de vista

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O crescimento do comércio eletrônico e a digitalização das cadeias de suprimento tornaram a localização de galpões um fator decisivo para o setor logístico. Um relatório da CY Capital avaliou os principais hubs do país por meio do Índice de Conectividade e Massa Consumidora (ICMC), que combina a população acessível em torno de cada polo com a qualidade da malha rodoviária.

Last mile, distribuição regional e hubs híbridos

De acordo com o estudo, áreas que concentram a maior parte da população em um raio de até 30 quilômetros são mais adequadas a operações de last mile, etapa final de entrega ao consumidor. Já quando a densidade populacional se distribui entre 30 e 60 quilômetros, o perfil é de distribuição regional, que exige rotas mais longas e cargas consolidadas. Há ainda os polos híbridos, capazes de atender ambos os modelos.

No recorte por localidades, Vila Guilherme (SP) e Salvador (BA) reúnem alta densidade populacional e boa conectividade viária, reforçando a vocação para entregas urbanas. Extrema (MG) e Viracopos (SP) aparecem como opções voltadas à distribuição regional, graças ao acesso a grandes mercados por meio de rodovias estruturadas.

Quatro quadrantes de desempenho

O gráfico elaborado pela CY Capital divide os hubs em quatro quadrantes:

  • Superior direito: alta conectividade e grande massa consumidora, ideal para operações de alta frequência.
  • Superior esquerdo: boa conectividade, porém população mais dispersa, típico de centros regionais de distribuição.
  • Inferior direito: alta densidade próxima, mas gargalos de infraestrutura.
  • Inferior esquerdo: baixa conectividade e população distante, com menor relevância logística.

Impacto nos fundos imobiliários

Para investidores de fundos imobiliários do segmento logístico, o ICMC funciona como parâmetro na avaliação da qualidade dos ativos. O XP Log (XPLG11), por exemplo, possui galpões em Extrema (MG), hub considerado estratégico na rota São Paulo–Belo Horizonte.

Estudo aponta polos logísticos com maior potencial para carteiras de FIIs - Imagem do artigo original

Imagem: infomoney.com.br

Bruno Ackermann, sócio e head de logística da CY Capital, recomenda que o investidor analise o submercado de cada imóvel e calcule o ICMC médio ponderado pela área bruta locável (ABL). Segundo ele, regiões com alto índice tendem a registrar demanda superior à oferta, vacância reduzida e possibilidade de reajustes reais nos aluguéis, fatores que se refletem no dividend yield e na rentabilidade de longo prazo do fundo.

O levantamento conclui que não há um padrão único de localização ideal: galpões urbanos bem posicionados capturam valor no last mile, enquanto armazéns periféricos ligados a eixos rodoviários permanecem essenciais para a distribuição regional.

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