O crescimento do comércio eletrônico e a digitalização das cadeias de suprimento tornaram a localização de galpões um fator decisivo para o setor logístico. Um relatório da CY Capital avaliou os principais hubs do país por meio do Índice de Conectividade e Massa Consumidora (ICMC), que combina a população acessível em torno de cada polo com a qualidade da malha rodoviária.
De acordo com o estudo, áreas que concentram a maior parte da população em um raio de até 30 quilômetros são mais adequadas a operações de last mile, etapa final de entrega ao consumidor. Já quando a densidade populacional se distribui entre 30 e 60 quilômetros, o perfil é de distribuição regional, que exige rotas mais longas e cargas consolidadas. Há ainda os polos híbridos, capazes de atender ambos os modelos.
No recorte por localidades, Vila Guilherme (SP) e Salvador (BA) reúnem alta densidade populacional e boa conectividade viária, reforçando a vocação para entregas urbanas. Extrema (MG) e Viracopos (SP) aparecem como opções voltadas à distribuição regional, graças ao acesso a grandes mercados por meio de rodovias estruturadas.
O gráfico elaborado pela CY Capital divide os hubs em quatro quadrantes:
Para investidores de fundos imobiliários do segmento logístico, o ICMC funciona como parâmetro na avaliação da qualidade dos ativos. O XP Log (XPLG11), por exemplo, possui galpões em Extrema (MG), hub considerado estratégico na rota São Paulo–Belo Horizonte.
Imagem: infomoney.com.br
Bruno Ackermann, sócio e head de logística da CY Capital, recomenda que o investidor analise o submercado de cada imóvel e calcule o ICMC médio ponderado pela área bruta locável (ABL). Segundo ele, regiões com alto índice tendem a registrar demanda superior à oferta, vacância reduzida e possibilidade de reajustes reais nos aluguéis, fatores que se refletem no dividend yield e na rentabilidade de longo prazo do fundo.
O levantamento conclui que não há um padrão único de localização ideal: galpões urbanos bem posicionados capturam valor no last mile, enquanto armazéns periféricos ligados a eixos rodoviários permanecem essenciais para a distribuição regional.