Novas regras do BC devem reduzir emissões de LCIs a partir de 2025, apontam especialistas

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As mudanças anunciadas pelo Banco Central (BC) e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), que dispensam os bancos de direcionar 65% dos depósitos de poupança para o crédito imobiliário a partir de 2027, já devem alterar o mercado de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) em 2025, afirmam analistas do setor.

Fim da obrigação e maior liberdade de captação

Pelas novas regras, divulgadas na semana passada, as instituições financeiras poderão manter carteiras de crédito imobiliário proporcionais ao volume de depósitos, o que abre espaço para fontes alternativas de captação. As LCIs continuam disponíveis, mas a poupança volta a ganhar competitividade como funding, reduzindo a dependência dos bancos desse título isento de Imposto de Renda.

Expectativas para emissões e spreads

Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos, avalia que as LCIs deixarão de ser o instrumento preferencial de financiamento imobiliário, o que tende a pressionar seus spreads. Já Robson Casagrande, sócio da GT Capital, prevê queda gradual nas emissões ainda em 2025, pois o custo de captação via poupança é menor. Na visão dele, os prêmios pagos pelas LCIs devem se aproximar dos oferecidos pelos CDBs, reduzindo a vantagem histórica desses papéis.

Em sentido oposto, Lima acredita que os bancos precisarão elevar levemente os spreads para manter as LCIs atrativas caso a poupança absorva mais recursos. O planejador financeiro Jeff Patzlaff, CFP, também projeta aumento nas taxas: com menor dependência das LCIs, as instituições que seguirem emitindo terão de oferecer remunerações mais altas para atrair investidores, principalmente diante da incerteza regulatória sobre tributação futura.

Números recentes do mercado

No primeiro semestre de 2025, as emissões de LCIs somaram R$ 113 bilhões, alta de 25% frente ao mesmo período de 2024, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). No mesmo intervalo, as emissões de debêntures – principal instrumento do crédito privado – recuaram 6,8%.

Imagem: infomoney.com.br

Poupança volta ao centro do financiamento

De 2011 a 2025, o estoque de crédito imobiliário saltou de R$ 178 bilhões para R$ 1,72 trilhão, enquanto os depósitos de poupança avançaram de R$ 319 bilhões para R$ 762 bilhões. Para Casagrande, a poupança tende a recuperar protagonismo na originação de financiamentos imobiliários, reduzindo a necessidade de ofertas de LCIs.

Horizonte até 2027

Especialistas concordam que os primeiros sinais de ajuste nas emissões e nos spreads devem surgir nos próximos meses, com efeitos mais fortes entre 2026 e o início de 2027, quando o novo modelo passa a valer integralmente. Ainda assim, eles consideram que as LCIs permanecem atraentes pelo benefício fiscal e pelo baixo risco de crédito, embora o diferencial de retorno deva encolher gradualmente.