Fundos imobiliários mantêm ritmo de captação mesmo com juros elevados

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A indústria de fundos de investimento imobiliário (FIIs) segue atraindo recursos, apesar do patamar elevado da taxa básica de juros. Até o fim de setembro, as ofertas somaram R$ 31,5 bilhões, volume equivalente a 71% de todo o montante captado em 2024, que foi de R$ 44,3 bilhões, e já acima dos R$ 30,4 bilhões registrados em 2023.

Segundo gestores ouvidos pela Broadcast, o setor deve encerrar 2025 com captação pouco inferior à de 2024, desempenho considerado positivo diante da preferência atual dos investidores pela renda fixa. A expectativa ganha impulso com a possibilidade de redução da Selic, movimento que tradicionalmente valoriza as cotas dos FIIs na bolsa.

Projeções e pipeline de ofertas

Se o ritmo se mantiver, o volume captado pode chegar a cerca de R$ 40 bilhões até dezembro, estima André Freitas, sócio-fundador da Hedge Investments. A gestora mapeia ainda R$ 25 bilhões em ofertas já protocoladas que devem ser concluídas nos próximos meses.

O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) acumula alta de 15% no ano, contribuindo para destravar negócios. Máximo Lima, sócio-fundador da HSI Investimentos, avalia que cortes na taxa de juros dariam fôlego extra às emissões, mas alerta para o ritmo dessas reduções: quedas muito modestas teriam pouco efeito, enquanto cortes excessivos poderiam reacender pressões inflacionárias.

Domínio dos fundos de papel

Os chamados fundos de papel — que aplicam principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) — responderam por 33% das captações no ano, totalizando R$ 10,4 bilhões. A procura por esse tipo de FII cresce em meio à maior dificuldade das incorporadoras em obter crédito bancário, observa Jorge Nobre, líder de negócios imobiliários da CVPAR.

Nessa arena, a AZ Quest estruturou o AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário (AZPR11), com patrimônio líquido de R$ 145 milhões distribuídos em nove projetos. Para Marcos Freitas, gestor de FIIs na casa, a diferença de custo entre tomar recursos com gestoras ou com bancos tradicionais se tornou pequena em razão dos juros altos.

Imagem: infomoney.com.br

Imóveis como pagamento e emissão por classes

Uma das estratégias que ajudaram a sustentar o volume de ofertas foi a aceitação de imóveis como pagamento pelas novas cotas. O TRX Real Estate (TRXF11), criado em 2019 e focado em imóveis locados para grandes redes de varejo, levantou R$ 1,25 bilhão no meio do ano usando esse modelo; mais da metade do portfólio adquirido foi paga em cotas. Na sequência, anunciou nova oferta de R$ 2 bilhões, com possibilidade de chegar a R$ 3 bilhões, novamente com parte do pagamento em ativos físicos.

Segundo Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos, o sucesso da emissão anterior estimulou diversos proprietários a oferecer imóveis em troca de cotas, formando um robusto pipeline para a nova captação.

Outra tendência é a emissão de cotas divididas em classes sênior (menor risco, dividendos prefixados) e subordinada (maior risco e potencial de retorno). A estrutura, adotada por gestoras como Life Capital, Paladina e Hedge, oferece fluxo previsível na parcela sênior aliado à proteção inflacionária, atraindo investidores que buscam características de renda fixa dentro do universo imobiliário.

Com essas estratégias e a perspectiva de queda da Selic, gestores projetam ambiente favorável para novas captações, mesmo diante dos juros ainda elevados.