Aluguéis de galpões só superam inflação no raio de 30 km de São Paulo, mostra Binswanger

Um levantamento da Binswanger Brazil indica que apenas os galpões logísticos localizados até 30 quilômetros da cidade de São Paulo conseguiram reajustar seus aluguéis acima da inflação nos últimos dez anos.

Segundo o estudo, o preço médio pedido para locação de áreas industriais no país subiu de R$ 20 por metro quadrado em 2015 para cerca de R$ 29 em 2025. No mesmo intervalo, a inflação medida pelo IPCA levaria o valor a aproximadamente R$ 34, o que mostra que, na média nacional, os contratos ainda não recuperaram o poder de compra. O único ponto fora da curva é a região metropolitana próxima à capital paulista.

Guarulhos puxa os valores

No entorno imediato de São Paulo, o mercado de Guarulhos — apelidado pela consultoria de “Faria Lima dos galpões” — já registra pedidos superiores a R$ 40 por metro quadrado, servindo de referência para outros polos logísticos.

De acordo com Simone Santos, sócia da Binswanger, o segmento de galpões vive o maior ciclo de expansão da série histórica, iniciado há cerca de seis anos. A inversão da tendência ocorreu em março de 2020, quando a pandemia de covid-19 acelerou a penetração do comércio eletrônico no varejo brasileiro.

Demanda de last mile sustenta preços

A proximidade com o principal mercado consumidor do país e a escassez de terrenos disponíveis mantêm a vacância em patamares baixos e pressionam os preços no chamado last mile, etapa final de entrega ao cliente.

Imagem: infomoney.com.br

Para Isabela Monastersky, diretora de avaliação imobiliária da Binswanger, fundos imobiliários com ativos dentro desse raio tendem a colher os maiores benefícios. Além do repasse inflacionário, os gestores podem capturar ganhos extras por meio do leasing spread — quando renovações ou novos contratos são assinados por valores superiores aos anteriores.

O que observar na carteira

A especialista recomenda avaliar a localização dos imóveis, a taxa de ocupação e a diversificação do portfólio. Galpões bem posicionados e com baixa vacância estão mais aptos a aproveitar o momento positivo.

Embora o entorno de São Paulo concentre o maior potencial, outras regiões também podem registrar valorização caso ocorra desequilíbrio entre oferta e demanda, especialmente onde há pouca disponibilidade de espaço e ritmo reduzido de novos projetos.