Fundos de shoppings avançam 18,4% no ano e estimulam negociações bilionárias

Os fundos imobiliários (FIIs) focados em shoppings centers voltaram a se destacar em 2025. Depois de recuarem 12% em 2024, as cotas do segmento acumulam alta de 18,4% no Ifix, mesmo com a taxa Selic a 15% ao ano.

Faturamento dos shoppings mantém ritmo de expansão

Levantamento da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) mostra que o faturamento do setor somou R$ 198,4 bilhões em 2024, avanço de 1,9% sobre o ano anterior. Para 2025, a projeção é de novo crescimento, de 1,6%, para R$ 201,6 bilhões.

Descontos persistem e cap rates sobem

Apesar do desempenho operacional positivo, a janela de captação continua fechada para os chamados “fundos de tijolo”, e os FIIs de shoppings seguem negociados com deságio em relação ao valor patrimonial. Segundo Flavio Pires, analista sênior do Santander, os juros elevados obrigam vendedores a aceitarem menores retornos, beneficiando fundos com caixa disponível. “Temos visto cap rates mais atrativos e melhora dos retornos médios de portfólio”, afirma.

De acordo com Pires, a maior parte das gestoras mantém postura defensiva, reforçando caixa e reduzindo alavancagem. Mesmo assim, há fundos ativos buscando ativos estratégicos. O analista ressalta ainda que o mercado não precifica adequadamente o segmento: receitas e NOI crescem, a ocupação média está em 95%, mas as cotas não refletem esses resultados. Na visão dele, shoppings premium voltados às classes média e alta devem se sair melhor no atual cenário restritivo.

Recomendações de analistas

Em relatório recente, o Itaú BBA manteve cobertura de nove FIIs de shoppings, com quatro recomendações de compra e cinco neutras. Entre os recomendados para compra estão:

Imagem: infomoney.com.br

• HGBS11 (Hedge Brasil Shopping) – ampla diversificação e gestão experiente, embora alguns ativos tenham desempenho abaixo da média;
• HSML11 (HSI Malls) – participações majoritárias em shoppings dominantes, mas vacância elevada em empreendimentos como Shopping Tucuruvi e Pátio Cianê;
• XPML11 (XP Malls) – portfólio premium voltado às classes A e B, porém com alavancagem de aproximadamente R$ 550 milhões e compromissos que somam R$ 1 bilhão até 2027;
• VISC11 (Vinci Shopping Centers) – diversificação regional e gestão diligente, com R$ 1,23 por cota acumulado para distribuição futura, mas exposição a vacância acima da média.

Consolidação acelera no segmento

O movimento de consolidação se intensificou. Em maio, o Pátria fechou a compra de seis FIIs da Genial, incluindo o MALL11 (Genial Malls), em uma operação de R$ 2,5 bilhões. Após aprovação de cotistas e do Cade, o fundo passará a se chamar PMLL11 Pátria Malls FII, marcando a entrada da gestora no nicho.

Outra transação relevante envolve a Riza Azzet, que acertou com o XP Malls a aquisição de participações em nove shoppings por R$ 1,6 bilhão. Do total, 68% serão pagos à vista e o restante em até cinco anos. O acordo permitirá ao XP reduzir a alavancagem e liberar cerca de R$ 1 bilhão em liquidez, enquanto a Riza amplia seu portfólio imobiliário.

Com operações seletivas e valuations mais atrativos, os FIIs de shoppings seguem no radar de grandes gestoras, que aproveitam o cenário para reforçar posições estratégicas no setor.