Fundos imobiliários de crédito elevam exigência de garantias com juros altos, afirma RBR

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São Paulo — A manutenção da taxa básica de juros em patamares elevados tem remodelado o mercado de crédito imobiliário e levado gestores a reverem suas carteiras. Segundo Guilherme Antunes, sócio e portfolio manager da área de crédito da RBR Asset, o momento exige “maior seletividade” e preferência por operações respaldadas por garantias líquidas e contrapartes com estrutura sólida.

Com o custo da dívida mais alto, explica o gestor, diminui a margem das empresas e o resultado dos projetos, o que freia lançamentos imobiliários e reduz a capacidade de financiamento do comprador final. Nesse contexto, a RBR “subiu a régua de risco” e passou a concentrar alocações em operações mais protegidas.

High yield perde espaço, middle grade avança

O segmento de crédito high yield, associado a devedores de maior risco e estruturas complexas, perdeu relevância após o período de liquidez abundante entre 2020 e 2022, quando aumentaram casos de inadimplência e estresse em fundos alavancados. Com a alta dos juros, essa dinâmica se inverteu: o high yield encolheu e cresceu o crédito estruturado – também chamado de middle grade – que combina parte da segurança do high grade com retornos mais altos.

Para Antunes, essa categoria, que busca equilíbrio entre risco e rentabilidade, deve liderar o próximo ciclo de expansão dos fundos de “papel”. “Problemas de crédito são naturais, mas o que importa é a execução da garantia. Se a segurança jurídica é preservada, o impacto é limitado”, afirma. Ele ressalta que o crédito estruturado exige gestão ativa, acompanhamento próximo e cautela na originação.

Desconto no RPRI11 e expectativa de recuperação

No RPRI11 (RBR Premium Recebíveis), fundo administrado pela gestora, o portfólio é indexado ao IPCA e negocia atualmente com deságio de 12% a 15% em relação ao valor patrimonial. O spread médio da carteira é de IPCA + 11,6% ao ano, e 68% das operações estão concentradas no estado de São Paulo, onde a RBR mantém equipe para acompanhamento direto dos projetos.

Imagem: infomoney.com.br

Antunes avalia que, com a inflação em aceleração e a expectativa de queda da Selic nos próximos meses, fundos atrelados ao IPCA tendem a recuperar valor. “Quando IPCA e juros começarem a convergir, os preços devem se aproximar do valor patrimonial; o mercado já começa a precificar esse movimento”, diz.

Novas emissões continuam atrativas

De acordo com o executivo, novas operações vêm sendo originadas entre IPCA +10% e +12% ao ano, nível considerado atrativo frente às NTN-Bs, que pagam cerca de 7% a 7,5% ao ano. “É um retorno nominal excelente, especialmente em um cenário de fechamento de curva”, comenta. Para ele, o crédito estruturado permanece entre as oportunidades mais interessantes do mercado.