Fundos imobiliários ampliam uso de troca de cotas por imóveis, e CVM avalia novas exigências

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O crescimento e a maior complexidade do mercado de fundos imobiliários (FIIs) têm levado o setor a discutir regras antes inexistentes. Em meio à dificuldade de captar recursos em um cenário de juros elevados, gestores passaram a adotar com mais frequência a aquisição de ativos mediante pagamento em cotas, operação que agora está no centro das atenções regulatórias.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) abriu recentemente consulta pública para revisar normas dos fundos. Para Flávio Pires, analista de FIIs do Santander, a iniciativa indica que o segmento caminha para padrões semelhantes aos das companhias listadas em Bolsa.

“O FII deixou de ser apenas um veículo para alocar imóveis e hoje se aproxima de uma S.A., com obrigações e complexidade muito maiores. É natural que as regras evoluam”, afirmou Pires durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney.

Sugestão de voto obrigatório

Entre as contribuições que o Santander pretende encaminhar à CVM está a exigência de aprovação dos cotistas quando o fundo comprar um imóvel pagando com suas próprias cotas. Pires argumenta que a operação altera a composição do fundo ao trazer novos investidores.

“Quando um fundo paga um imóvel com cotas, não entra só um ativo: entram também novos cotistas, e isso muda o perfil do veículo. A base atual deveria aprovar essa transformação”, disse o analista.

Preocupações com a qualidade dos ativos

Com a captação mais difícil, a troca de cotas virou alternativa para crescer sem a necessidade de novas emissões. Apesar da eficiência, o modelo gera inquietação.

Imagem: infomoney.com.br

“O risco é virar uma ‘oba-oba’. Ativos que não conversam com o portfólio podem entrar, destruindo valor para quem está no fundo desde o início”, alertou Pires.

Ele lembrou 2019, quando a onda de emissões levou parte do mercado a aceitar negócios que depois se tornaram problemas crônicos em alguns FIIs. Para o analista, o mecanismo de troca de cotas pode repetir esse movimento se não houver salvaguardas.

“Pode vir uma primeira onda de operações boas, mas e depois? Qual será a cauda? Não dá para repetir 2019”, concluiu.