Juros altos ampliam cautela em crédito imobiliário, dizem XP e JiveMauá

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Com a Selic em torno de 15%, gestores de crédito estruturado reforçam a necessidade de análises mais rigorosas antes de liberar recursos para o setor imobiliário. Durante o evento Superclássicos de FIIs, transmitido pelo Canal da XP, Evandro Santos, da XP Asset, e Brunno Bagnariolli, da JiveMauá, detalharam como estão adaptando estratégias ao novo ciclo de juros.

Foco na capacidade de pagamento

Segundo Santos, a avaliação de crédito deixou de considerar apenas as garantias e passou a priorizar a capacidade de pagamento dos devedores. “Hoje, um CRI que aceitávamos com spread de 180 pontos-base só entra na carteira se oferecer entre 250 e 300 pontos”, afirmou. O gestor defendeu revisões constantes de garantias, testes de estresse e maior margem de segurança.

Operações mais curtas e simples

A XP, disse Santos, tem evitado projetos longos ou complexos, priorizando empreendimentos já performados, com receitas contratadas e garantias reais robustas. Ele citou o caso de uma incorporação descartada após vistoria técnica indicar que a obra levaria o dobro do tempo previsto. “Se o prazo não fecha, a conta não fecha”, explicou.

Segmentos extremos ganham espaço

No portfólio da gestora, a classe média perdeu protagonismo por ser mais afetada pelo custo do crédito. “Concentramos em imóveis de padrão mais alto, que conseguem repassar preço, e no segmento de baixa renda, sustentado por programas habitacionais. O meio está espremido”, disse Santos.

Liquidez: risco menos visível

Bagnariolli alertou para o perigo da falta de compradores quando há necessidade de vender uma posição antes do vencimento. “Você só perde dinheiro em crédito de duas formas: inadimplência ou liquidez. Se precisa sair e não existe mercado, o prejuízo chega antes da execução”, observou.

Imagem: infomoney.com.br

Monitoramento constante

Para o gestor da JiveMauá, erros são inevitáveis no crédito imobiliário, porém o acompanhamento frequente reduz danos. “A única certeza é que você vai errar. A diferença está em como reage”, afirmou. Ele ressaltou que, diante de imprevistos como aumento no custo de obra, a estrutura de fundos imobiliários oferece prazo para renegociações, ao contrário de fundos abertos que podem ser pressionados por resgates imediatos.

Bagnariolli concluiu que a vigilância contínua sobre os projetos é decisiva: “Crédito bem monitorado dificilmente dá errado, mas, quando dá, tempo e estrutura salvam o investimento”.