Lei de transparência digital e decisão judicial mudam equilíbrio de poder nos condomínios da Flórida

O mercado de condomínios da Flórida inicia 2026 sob novas regras que transferem poder para proprietários e compradores. Duas mudanças — a entrada em vigor da House Bill 913 e uma decisão judicial no caso Biscayne 21 — prometem alterar a forma como edifícios antigos são administrados, vendidos ou incorporados.

Portal obrigatório para informações financeiras e estruturais

A House Bill 913 determina que associações com pelo menos 25 unidades mantenham um portal digital seguro, onde potenciais compradores podem consultar extratos bancários, detalhes de reservas financeiras e relatórios estruturais do prédio antes de apresentar uma oferta. A medida busca aumentar a transparência após anos de compras feitas “no escuro”, segundo profissionais do setor.

Para Danielle Blake, responsável por residenciais e advocacy da MIAMI REALTORS, o acesso rápido a documentos traz “previsibilidade e responsabilidade” às transações. Já a corretora Jessica Julian, da Douglas Elliman em Palm Beach, afirma que edifícios com reservas totalmente capitalizadas ganham vantagem competitiva, enquanto prédios que adiaram manutenções enfrentam negociações mais longas.

Mercado se ajusta após Surfside e custos em alta

Dados da MIAMI REALTORS mostram que 65% do estoque ativo no condado de Miami-Dade corresponde a edifícios antigos. Mesmo com seguros mais caros e novas cobranças de rateio, as vendas na faixa de US$ 200 mil a US$ 400 mil cresceram 21% em relação ao ano anterior. Segundo Blake, o segmento representa a “última oferta acessível” em um mercado impulsionado pelo clima e pela forte demanda.

“Pílula de veneno” para incorporadores

O segundo movimento veio da Justiça. No processo Biscayne 21, o tribunal reconheceu que, quando a convenção do condomínio exige unanimidade para extinguir a estrutura, uma minoria de 5% a 10% de moradores pode impedir projetos de demolição e reconstrução. O precedente foi apelidado de “pílula de veneno” por Julian, que participou de disputas semelhantes no Harbor Towers & Marina, em West Palm Beach, no fim de 2025.

Imagem: Kristen Altus FOXBusiness via foxbusiness.com

A decisão torna mais arriscada a estratégia de comprar todas as unidades de prédios à beira-mar para transformá-los em empreendimentos de luxo. Incorporadores, afirma Julian, passaram a priorizar condomínios cujas regras permitem encerramento com aprovação de 75% a 80% dos proprietários.

Especialistas alertam que alguns moradores, esperando ofertas ainda maiores, podem perder oportunidade caso o capital se direcione a edifícios com condições de aquisição mais favoráveis. Para Blake, conhecer detalhadamente os documentos de cada condomínio será fundamental em futuras negociações.