Pioneiro dos fundos imobiliários aponta crescimento dos investidores e destaca fundos multiativos

São Paulo — Sérgio Belleza, diretor de transações e negócios imobiliários da Binswanger Brazil e responsável pela criação do primeiro fundo imobiliário (FII) do país, o Memorial Office, avalia que a indústria de FIIs vive hoje um momento de consolidação, com expansão da base de cotistas pessoas físicas e avanço dos veículos multiativos.

De veículo inexistente à consolidação

Com mais de cinco décadas de atuação no mercado de capitais, Belleza recorda que, nos anos 1990, investir em imóveis limitava-se à compra de apartamentos, salas ou flats. “Não existia acesso a ativos de maior porte em formato financeiro”, relembra. O cenário começou a mudar apenas a partir de 2010, quando o mercado de FIIs ganhou estrutura de negociação secundária e maior participação de instituições financeiras.

Base de investidores dispara

Segundo dados da B3, os fundos imobiliários já reúnem cerca de 2,96 milhões de investidores. Belleza, que anos atrás previu a possibilidade de o número de cotistas superar o de acionistas, afirma que o relacionamento do investidor com o FII é diferente de outros produtos: “Ele quer saber quem é o inquilino, se o aluguel está em dia, se o imóvel é bem localizado”.

Incoporação e fundos multiativos

O amadurecimento do setor, observa o executivo, está levando à incorporação de veículos antigos e monoativos por fundos maiores e mais diversificados. Na sua avaliação, os multiativos tendem a liderar o crescimento porque “escalam melhor”, ainda que exijam acompanhamento mais complexo por parte do cotista.

Cotas como moeda em negociações

Belleza prevê intensificação do uso de cotas de FIIs como parte do pagamento na compra de imóveis, sobretudo por family offices e proprietários interessados em trocar a gestão direta dos ativos pela participação em fundos profissionais. “Administrar imóvel dá trabalho e custa caro”, resume.

Imagem: infomoney.com.br

Efeito dos juros altos

Para o especialista, a taxa de juros atual é “absurda” e funciona como principal obstáculo ao investimento imobiliário tradicional. Nesse ambiente, afirma, cresce a relevância de operações envolvendo permutas ou aquisição com cotas de fundos, já que a captação de recursos se torna dispendiosa quando a renda fixa paga mais.

Reocupação do centro de São Paulo

A recente movimentação para revitalizar áreas centrais da capital paulista, inclusive regiões historicamente ligadas à Cracolândia, é vista por Belleza como oportunidade para investidores de médio e longo prazo. Quem apostar em retrofit e requalificação urbana, diz, pode capturar valorização relevante nos próximos anos.

Escolha criteriosa da gestão

Ao investidor pessoa física, o recado é direto: “É fundamental escolher gestores transparentes e comprometidos com o cotista”. Belleza reforça que os FIIs contam com legislação robusta e oferecem segurança, mas a qualidade da administração continua sendo o diferencial essencial.