TGAR11 mira fatia de 50% em crédito até 2026 após mudança no cenário de juros

São Paulo – O TG Ativo Real (TGAR11), um dos maiores fundos imobiliários voltados a desenvolvimento listados na B3, traçou meta de reduzir a exposição em participações diretas em projetos e chegar a uma carteira dividida igualmente entre equity e crédito imobiliário até 2026.

Virada de estratégia

Segundo o gestor Pedro Ernesto, da TG Core Asset, o fundo aproveita a abertura dos spreads e o patamar elevado da Selic para pivotar recursos rumo às operações de crédito. A decisão inverte o movimento visto entre 2020 e 2021, período em que a taxa básica de juros estava em mínimas históricas e 60% do portfólio era destinado a equity, contra 40% em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Com a alta dos juros, o TGAR11 passou a desinvestir em parte dos empreendimentos concluídos e a direcionar o caixa para novos créditos. “Projetos que três anos atrás fechávamos a IPCA + 12% hoje estruturamos a IPCA + 16% com o mesmo risco”, afirmou Ernesto durante participação no programa Liga de FIIs.

Composição atual

Hoje, aproximadamente 85% do patrimônio do fundo está em equity — 60% em loteamentos e 35% em incorporações verticais. Outros 10% estão alocados em CRIs e 5% em ativos diversos, como multipropriedades e um shopping center.

Dificuldade de repasse e financiamento próprio

A elevação das taxas de financiamento ao comprador final retardou o repasse das unidades residenciais lançadas entre 2020 e 2021. “Antes, repassávamos a carteira vendida em até seis meses; agora, há cliente há um ano sem conseguir crédito bancário”, relatou o gestor. Para contornar o problema, a TG Core analisa ofertar financiamento direto ao comprador por até 36 meses em determinados empreendimentos.

Impacto nos custos e margens

As incorporações verticais tiveram margem pressionada pela alta de insumos durante a pandemia, especialmente aço, e pelo aumento no custo de mão de obra nos dois últimos anos. A projeção de margem líquida caiu de 15% para cerca de 8% em vários projetos. Além disso, a taxa média do Plano Empresário subiu de 10,8% ao ano para mais de 12,5%, encurtando a rentabilidade de empreendimentos com margens entre 12% e 15%.

Imagem: infomoney.com.br

Desempenho das vendas

Nos loteamentos, que representam a maior parcela do equity, as vendas seguem dentro do planejado e a inadimplência acumulada é de 4%. Já as incorporações verticais, mais dependentes de crédito bancário, apresentam desempenho abaixo do esperado, o que contribuiu para a redução dos dividendos distribuídos em 2024. “Preservamos caixa para atravessar o ciclo e só retomaremos pagamentos mais robustos quando houver destravamento real”, disse Ernesto.

Passos para 2026

Uma etapa importante para reequilibrar a carteira foi a venda das companhias Cipasa e Nova Colorado, detentoras de 44 e 24 loteamentos concluídos, respectivamente. A transação, com lucro estimado em cerca de R$ 100 milhões, aguarda aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e deve liberar caixa ao longo de 2026.

Com a estratégia de ampliar a participação em crédito, a gestora prevê chegar a uma relação de 50% em equity e 50% em operações de crédito no prazo de dois anos, mantendo postura cautelosa diante da incerteza macroeconômica e fiscal.