XP Log atualiza regras, amplia capital e estuda incorporar portfólios de outros fundos da XP Asset

São Paulo, 2026 – O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) aprovou uma série de mudanças em assembleia de cotistas que modernizam seu regulamento, aumentam o capital autorizado e permitem a aquisição de carteiras logísticas pertencentes a outros veículos geridos pela própria XP Asset.

Regulamento passa a prever recompra de cotas

Entre os ajustes, o novo regulamento autoriza o FII a recomprar suas próprias cotas quando considerar o preço de mercado descontado em relação ao valor patrimonial. Segundo o sócio-gestor Pedro Carraz, essa possibilidade torna-se atrativa quando o fundo é negociado com 20% a 30% de deságio e dividend yield entre 12% e 13%, porcentuais superiores ao cap rate de 8% observado em aquisições de galpões AAA.

Portas abertas para consolidação interna

Os cotistas também deram sinal verde para que o XPLG11 compre ativos de outros fundos estruturados pela gestora, como o XP Log Prime Yield e o XP Exeter II. A autorização não implica transações imediatas, mas garante flexibilidade para concentrar galpões premium já desenvolvidos ou estabilizados no portfólio principal se as condições de mercado forem favoráveis.

Carraz afirma que a ambição de longo prazo é transformar o veículo em um fundo de até R$ 40 bilhões. Em momentos de forte desconto no mercado secundário, a estratégia tem sido criar veículos apartados para capturar grandes operações — caso da compra de um portfólio de R$ 1,1 bilhão com quatro imóveis totalmente locados em Rio de Janeiro, São Paulo e Manaus.

Capital autorizado maior e administração dentro de casa

Para acelerar futuras captações, o fundo elevou o capital autorizado, dispensando a convocação de novas assembleias a cada oferta. A equipe de gestão trabalha com a hipótese de um mercado de emissões mais aberto entre o segundo e o terceiro trimestres, período em que espera maior queda da Selic.

Outra deliberação foi a migração da administração fiduciária para a XP Administração, medida que, de acordo com a gestora, deve trazer ganhos operacionais e melhor alinhamento estratégico.

Imagem: infomoney.com.br

Uso criterioso de pagamentos em cotas

O fundo continuará avaliando aquisições cujo pagamento seja majoritariamente em cotas, mas com mecanismos de proteção como lock-up ou limites diários de venda. A XP Asset argumenta que o próprio vendedor tem interesse em evitar pressões sobre o preço, já que uma liquidação rápida afetaria o patrimônio que permanece investido.

Portfólio e perspectiva de mercado

Com aproximadamente 1,5 milhão de metros quadrados de área bruta locável, o XPLG11 concentra-se em galpões prontos, maduros e alugados, preferencialmente com mais de 50 mil metros quadrados. A gestora observa que, mesmo com a Selic elevada, os imóveis logísticos de padrão AAA costumam oscilar entre cap rates de 7% a 9,5%, sem grandes distorções de preço.

Para 2026, a XP Asset vê um cenário “construtivo” para o setor imobiliário, sustentado pela expectativa de início do ciclo de cortes na taxa básica de juros, ainda que o ano seja marcado por volatilidade eleitoral e patamares de juros elevados.