XPML11 estuda venda de ativos, emissão ou nova dívida para liquidar R$ 780 milhões em dezembro

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O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) precisará desembolsar cerca de R$ 780 milhões em dezembro para concluir pagamentos ligados a aquisições recentes. Segundo o gestor Felipe Teatini, o desafio central não é o valor da alavancagem, que se mantém próximo à média histórica desde 2018, mas o prazo concentrado no fim do ano.

Compromissos com Multiplan e SYN

Do total a pagar, aproximadamente R$ 80 milhões referem-se à Multiplan e cerca de R$ 700 milhões à SYN Prop & Tech. Os montantes estão atualizados por índices de correção. Teatini ressalta que se trata de obrigações de aquisição — e não de dívida financeira tradicional —, portanto não afetam a distribuição de resultados do fundo.

“No limite, podemos negociar um prazo extra de um a três meses com essas companhias, que são parceiras próximas”, afirmou o gestor durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney.

Caixa negativo e alternativas

Considerando a diferença entre valores a pagar e a receber, o XPML11 registra hoje caixa negativo em torno de R$ 347 milhões. Para cobrir essa lacuna, a gestão avalia três caminhos:

• Emissão de cotas: enfrenta o obstáculo do desconto atual do preço de mercado em relação ao valor patrimonial, que deve cair para R$ 110-R$ 111 após as reavaliações anuais impactadas pela taxa Selic elevada.
• Contratação de dívida financeira: conversas com quatro instituições buscam transformar as obrigações de aquisição em dívida de longo prazo, gerando despesa recorrente mas diluindo o desembolso.
• Venda de ativos (“reciclagem de portfólio”): opção preferida pelo gestor, envolve alienar participações majoritárias nos shoppings Metropolitano, Tietê e Ponta Negra, além de ativos menores como Santana, Caxias Shopping, Campinas e Downtown.

Teatini vê vantagem estratégica em manter apenas participações minoritárias em centros comerciais considerados grandes, dominantes e bem administrados, o que, segundo ele, “lapidaria o portfólio” e ainda poderia gerar ganho de capital relevante.

Imagem: infomoney.com.br

Impacto sobre distribuições

Se a alternativa escolhida for a contratação de dívida financeira, o fundo projeta manter a distribuição atual de cerca de R$ 0,92 por cota até março ou abril de 2026, apoiado pelo resultado acumulado não distribuído e pelo reforço sazonal do fim de ano. Depois desse período, o rendimento mensal pode recuar para aproximadamente R$ 0,80, em linha com concorrentes do setor.

Mesmo no cenário mais conservador, afirma o gestor, o XPML11 teria passado “dois anos distribuindo 15% a 20% acima dos pares, com um portfólio maior e mais qualificado”. Ele acrescenta que a venda de ativos pode trazer “surpresa positiva” aos cotistas ainda em 2024.

A entrevista completa com Felipe Teatini está disponível no programa Liga de FIIs, transmitido às quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube.