Dívida em FIIs: estudo aponta 15 fundos mais alavancados e alerta para análise além dos números

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Os fundos imobiliários (FIIs) usam endividamento para acelerar aquisições ou reforçar distribuição de rendimentos. Mas nem toda alavancagem representa o mesmo risco. Um estudo do Clube FII identificou os 15 veículos mais endividados da B3 e concluiu que fatores como qualidade do portfólio, prazos de pagamento e geração de caixa são decisivos para avaliar a saúde financeira de cada fundo.

Os 15 FIIs com maior alavancagem

• BBIG11 – Shopping Center – 47,2%
• VGRI11 – Laje Corporativa – 39,6%
• TOPP11 – Laje Corporativa – 36,3%
• VINO11 – Laje Corporativa – 34,1%
• TEPP11 – Laje Corporativa – 34,0%
• TRXF11 – Híbrido – 32,2%
• RZTR11 – Agronegócio – 31,2%
• GZIT11 – Shopping Center – 29,4%
• ALZR11 – Híbrido – 24,6%
• HSLG11 – Logística – 23,2%
• HSML11 – Shopping Center – 22,8%
• HGBS11 – Shopping Center – 21,3%
• XPLG11 – Logística – 19,6%
• VISC11 – Shopping Center – 18,5%
• BRCO11 – Logística – 18,2%

O percentual indica quanto da estrutura de capital do fundo vem de dívida. Quanto maior, maior a exposição a juros e refinanciamentos. Entretanto, o levantamento destaca que dois fundos com o mesmo índice podem ter riscos bem diferentes.

Por que olhar além do número?

Cronograma de vencimentos – Dívidas concentradas no curto prazo aumentam a pressão por renegociação em momentos de Selic alta. Prazos longos diluem o risco.

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Qualidade dos ativos – Imóveis bem localizados e ocupados tendem a gerar fluxo de caixa robusto, facilitando o pagamento dos juros.

Estrutura da dívida – Financiamentos indexados ao CDI, por exemplo, encarecem mais rápido quando o Banco Central eleva os juros. Já dívidas atreladas ao IPCA podem ser compensadas por contratos de aluguel também corrigidos pela inflação.

Imagem: Reprodução | Trader Iniciante

Liquidez e caixa – Reserva financeira confortável permite quitar parcelas sem vender ativos às pressas, protegendo o valor de longo prazo do portfólio.

Casos vistos como mais delicados

• BBIG11 concentra passivos em poucos shoppings e tem recorrido à venda de imóveis de melhor qualidade, o que pode enfraquecer o portfólio futuro.
• VGRI11 iniciou processo de desalavancagem com alienação de ativos, mas ainda depende de novas vendas para reduzir o risco.
• TOPP11 enfrenta necessidade de refinanciar parcelas relevantes; fusões com outros FIIs surgem como alternativa discutida pelo mercado.

Modelos considerados equilibrados

• TRXF11 usa alavancagem para adquirir imóveis locados em contratos atípicos de longo prazo, reduzindo a volatilidade da receita.
• ALZR11 exibe vacância próxima de zero e mantém caixa suficiente para honrar dívidas futuras.
• HSLG11 carrega galpões totalmente ocupados e prazos de financiamento alongados, o que diminui a pressão de curto prazo.

O que isso significa para o investidor iniciante?

Alavancagem pode potencializar rendimentos, mas também amplia o efeito de mudanças na taxa Selic ou na inflação. Para quem acompanha FIIs, vale observar:

• Taxa de juros: alta do CDI encarece dívidas flutuantes e pode reduzir dividendos.
• Vacância: imóveis vazios impactam o caixa justamente quando o fundo precisa pagar juros.
• Liquidez do fundo: cotas com baixo volume podem oscilar mais em momentos de incerteza.

Analisar somente o percentual de alavancagem pode levar a conclusões apressadas. Entender como a dívida se encaixa na estratégia do FII e na realidade macroeconômica ajuda a medir melhor o risco antes de qualquer decisão de investimento.