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Famílias ricas trocam imóveis por fundos imobiliários para facilitar a sucessão e ganhar liquidez

Famílias ricas trocam imóveis por fundos imobiliários para facilitar a sucessão e ganhar liquidez

Felipe MartinsEstratégias de investimentoagora mesmo6 Visualizações

O mercado imobiliário brasileiro assiste a uma mudança de hábito entre famílias de alta renda. Em vez de manter galpões, lojas ou escritórios diretamente no nome da holding patrimonial, muitos herdeiros estão preferindo receber cotas de Fundos Imobiliários (FIIs). Gestores ouvidos pelo setor relatam que a troca vem ganhando força pela combinação de eficiência tributária, liquidez e facilidade no processo sucessório.

Por que os imóveis estão sendo trocados por FIIs?

Liquidez: enquanto um imóvel pode levar meses para ser vendido, a cota de um FII é negociada diariamente na Bolsa.
Gestão profissional: a administração do portfólio passa a ser feita por especialistas, aliviando a família de tarefas operacionais.
Sucessão simplificada: substituir escrituras por cotas fracionadas permite dividir o patrimônio entre herdeiros de forma mais rápida e transparente.
Pressão tributária: holdings patrimoniais que carregam imóveis diretamente tendem a perder eficiência até 2031, segundo gestores.

Do apego à matrícula ao olhar para o home broker

Segundo Fabio Carvalho, sócio da Alianza e gestor do FII ALZR11, o brasileiro sempre foi “patrimonialista” por conviver décadas com alta inflação. Essa cultura de ter a escritura em mãos começa a ceder espaço a uma visão mais financeira do patrimônio. As novas gerações já chegam às reuniões conhecendo produtos, gestores e estratégias de FIIs, relata o executivo.

Eficiência tributária entra no radar

Além da mudança de perfil dos herdeiros, a tributação é apontada como motor da virada. Estruturas antigas de holdings devem gerar “menos caixa líquido” com as regras que avançam até 2031, diz Carvalho. Ao mesmo tempo, há receio de aumento no imposto sobre dividendos no futuro, o que reforça a busca por veículos mais modernos e flexíveis.

Exemplo prático: galpão vira cotas

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Um caso recente ilustra o movimento: uma família industrial de São Paulo vendeu um galpão logístico para um FII e recebeu o pagamento integral em cotas. Na sequência, essas cotas foram distribuídas entre esposa e filhas, resolvendo a sucessão sem necessidade de inventário do imóvel.

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Imagem: Reprodução | Trader Iniciante

O que muda para o investidor pessoa física?

Mercado mais maduro: fundos estão maiores, mais diversificados e com maior volume de negociação.
Menos dependência de juros: a própria B3 indica que a indústria de FIIs vem se descolando do sobe-e-desce da Selic, tornando-se alternativa estável de renda.
Facilidade de acesso: qualquer investidor pode comprar uma cota pelo home broker, sem precisar alocar grandes somas em um único imóvel.
Riscos permanecem: vacância, inadimplência e variações de mercado continuam presentes, exigindo análise antes de investir.

Glossário rápido

FII (Fundo Imobiliário): condomínio que reúne investidores para adquirir ativos imobiliários e distribuir rendimentos mensais.
Holding patrimonial: empresa criada para concentrar bens e facilitar a gestão do patrimônio familiar.
Family office: estrutura que administra investimentos, questões tributárias e sucessão de famílias de alta renda.
Liquidez: rapidez e facilidade com que um ativo pode ser convertido em dinheiro sem perda relevante de valor.
Sucessão: transferência de bens e direitos de uma geração para outra.

Com a pressão fiscal às portas e a indústria de FIIs mais robusta, a troca de telhados por “papéis” deve ganhar tração. Para investidores iniciantes, o movimento reforça a importância de entender tanto os custos de manter um imóvel quanto as particularidades de um fundo antes de tomar decisões.