Segmento de galpões logísticos ganha fôlego entre FIIs mesmo com Selic elevada

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Os fundos imobiliários (FIIs) de galpões logísticos voltaram aos holofotes na reta final do primeiro semestre de 2026. A combinação de taxa Selic em 14,50% ao ano, tensões geopolíticas e mudanças tributárias tem pressionado o mercado de crédito imobiliário tradicional, mas abriu espaço para a indústria de FIIs que mantém isenção sobre os rendimentos distribuídos a pessoas físicas.

Juros altos mudam o jogo para imóveis

Com o custo de financiamento elevado, a compra direta de imóveis perdeu atratividade. Para quem procura renda recorrente, os FIIs seguem pagando dividendos mensais, sem a incidência de Imposto de Renda nos proventos, o que ajuda a compensar o efeito da inflação e dos juros altos sobre o poder de compra.

Ao mesmo tempo, a criação do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) e as alterações no Imposto de Renda para grandes patrimônios aumentaram a busca por alternativas fiscalmente eficientes, reforçando a demanda por cotas de fundos imobiliários listados na Bolsa.

Por que os galpões logísticos se destacam

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Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research, o ciclo atual favorece os imóveis logísticos porque a oferta de novos galpões cresceu menos do que a demanda. Três fatores sustentam esse movimento:

• Avanço do e-commerce, que exige centros de distribuição próximos aos consumidores;
• Reorganização das cadeias de suprimentos, em busca de menores prazos de entrega;
• Pressão das empresas por eficiência operacional, priorizando imóveis de padrão elevado.

A consequência é a queda da vacância (espaços vazios) e a alta gradual dos aluguéis. Ainda assim, de acordo com o analista, os preços nominais não refletem totalmente o custo de reposição — ou seja, construir um galpão semelhante hoje sairia mais caro do que o valor embutido no aluguel atual. Esse descompasso pode se traduzir em reajustes contratuais nos próximos anos.

Imagem: Gabriele Marques

Quatro características que merecem atenção

Para filtrar os fundos potencialmente mais bem posicionados no setor logístico, Araujo destaca quatro sinais:

• Exposição a mercados consolidados – Regiões com infraestrutura pronta e demanda consistente tendem a registrar menor vacância.
• Ativos de qualidade – Pé-direito alto, piso nivelado e boa localização atraem grandes inquilinos e sustentam aluguéis superiores.
• Gestão ativa – Gestores que renegociam contratos, reciclam portfólio e executam melhorias podem capturar valor extra.
• Potencial de geração de valor ao cotista – Revisões de aluguel, compra de ativos com desconto e venda de imóveis maduros ajudam a aumentar o patrimônio por cota.

O que observar como investidor iniciante

Antes de aplicar em qualquer FII, vale conferir alguns pontos básicos:

• Dividend Yield: indicador de quanto o fundo distribui em relação ao preço da cota. Ajuda a comparar renda entre fundos, mas não deve ser o único critério.
• Vacância: percentual de imóveis vagos. Vacância baixa sugere fluxo de caixa mais previsível.
• Prazo médio dos contratos (WAULT): contratos mais longos dão visibilidade aos rendimentos futuros.
• Alavancagem: dívidas em excesso tornam o fundo mais sensível aos juros altos.

Mesmo sem recomendações específicas, entender como o cenário macro influencia cada segmento de FIIs ajuda o investidor a alinhar risco e retorno ao seu perfil. No momento, a dinâmica de oferta e demanda coloca os galpões logísticos em evidência, mas o acompanhamento constante dos indicadores de cada fundo segue indispensável.