LOGG3 lança gestora própria e mira expansão de fundos imobiliários logísticos até 2030

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A Log Commercial Properties (LOGG3) aproveitou seu Investor Day para apresentar a Log Capital, nova gestora que concentrará a estruturação e a administração de fundos imobiliários (FIIs) de galpões logísticos. A companhia pretende usar a plataforma para vender ativos maduros a veículos sob gestão própria, reciclar capital e manter a administração técnica dos imóveis.

Por que a Log cria uma gestora própria?

• Reciclagem de capital: ao transferir galpões prontos para FIIs, a empresa recebe recursos para novos projetos sem elevar endividamento.
• Receita recorrente: além do aluguel dos galpões, a Log passará a cobrar taxa de gestão e performance dos fundos.
• Modelo asset light: menos ativos no balanço significam menor necessidade de financiamento tradicional e potencial ganho de retorno sobre patrimônio.

Segundo a diretoria, o pedido de credenciamento junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deve ser protocolado nos próximos meses. A operação completa da Log Capital está prevista para 2026.

Crescimento planejado até 2030

• Adicionar de um a dois fundos de desenvolvimento por ano.
• Elevar em mais de R$ 1 bilhão anuais o potencial de crescimento do patrimônio sob gestão (AUM) em fundos de renda.
• Atuar em diferentes frentes: FIIs de renda classe A, fundos de recebíveis imobiliários (CRI) e estruturas de co-investimento.

O primeiro grande passo na direção do novo modelo ocorreu recentemente, quando a Log vendeu R$ 1,02 bilhão em ativos para o FII Itaú Log CP, operação que gerou margem bruta de 33% e mostrou a viabilidade de monetizar galpões com liquidez.

Impacto para o investidor de FII

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Para o investidor pessoa física que acompanha o mercado de FIIs, a entrada de uma desenvolvedora com 10% a 15% de participação na originação de galpões no país pode significar:

Imagem: Reprodução | Trader Iniciante

• Oferta maior de fundos logísticos: mais opções de portfólio com imóveis classe A.
• Diferentes perfis de risco: a Log Capital planeja produtos tanto com inquilinos já contratados (menor risco) quanto projetos em desenvolvimento (maior risco, potencial de retorno superior).
• Maior profissionalização: ao manter a administração técnica dos imóveis, a Log tenta garantir padrão de qualidade e ocupação, fator que influencia diretamente a distribuição de rendimentos dos FIIs.

Contexto de mercado

Os FIIs logísticos vêm ganhando tração mesmo em um cenário de juros ainda elevados. Embora a taxa Selic mais alta pressione o valor presente dos aluguéis, a demanda por soluções de e-commerce e logística moderna sustenta níveis de vacância historicamente baixos em galpões de padrão elevado. Esse equilíbrio tem mantido a atenção de investidores que buscam renda imobiliária com perspectiva de valorização de longo prazo.

Para a Log, concentrar originação e gestão em uma mesma casa pode reduzir fricções e acelerar a colocação de ativos no mercado. Já para o investidor, acompanhar a evolução da Log Capital ajudará a entender como novas emissões de FIIs logísticos podem influenciar preços, liquidez e dividendos nesse segmento.