Mercado imobiliário dos EUA entra em “novo normal” de preços altos, diz Morgan Stanley

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O sonho da casa própria nos Estados Unidos está mais distante – e pode continuar assim. Segundo relatório assinado pela economista Sarah Wolfe, do Morgan Stanley, a acessibilidade habitacional no país “dificilmente voltará” aos níveis pré-2022. O banco projeta um mercado ajustado a um ambiente de juros altos e estoque limitado de imóveis à venda.

Por que a conta ficou tão pesada

• Financiamento mais caro: depois de um breve recuo em fevereiro, a taxa média de hipoteca voltou a rondar 6,5% e não sai de 6% desde então.
• Sensibilidade a cada décimo: variações aparentemente pequenas nos juros têm impacto desproporcional na prestação, hoje próxima de US$ 2 000 mensais para um imóvel médio – o dobro de cinco anos atrás.
• Donos de casa “presos” ao financiamento antigo: 70% das hipotecas em vigência custam menos de 5% ao ano e metade está abaixo de 4%. Quem já tem esses contratos evita vender a casa e assumir um empréstimo mais caro, reduzindo a rotatividade ao menor nível em 40 anos.
• Obra nova não dá conta: a construção civil até ajuda a compor oferta, mas não no ritmo necessário para derrubar preços de forma relevante.

Como isso se compara a outros ciclos

Entre 1990 e 2021, o mercado norte-americano esteve menos acessível do que hoje em apenas 15% do tempo. Mesmo em cenários considerados otimistas pelo banco – com juros recuando para algo em torno de 5% – o custo da moradia ainda consumiria cerca de 21% da renda familiar, acima dos 15% observados após a crise de 2008.

Perfil do comprador de primeira viagem mudou

• Idade estável: média próxima de 36 anos.
• Crédito mais robusto: pontuação subiu de 718 para 734 desde 2019.
• Dívida maior: valor médio financiado saltou de US$ 240 000 em 2019 para US$ 334 000 em 2024 – avanço superior à inflação no período.
• Busca por CEPs mais baratos: compradores migram para regiões com valores abaixo da média nacional.

O que isso significa para o investidor brasileiro

Mesmo que você não planeje comprar uma casa nos EUA, esse “novo normal” apresenta sinais relevantes:

• Juros globais: a persistência de hipotecas caras reforça a percepção de higher for longer nos EUA, o que costuma pressionar o dólar e pode influenciar a trajetória da Selic.
• Setor de construção e REITs: fundos imobiliários americanos listados em Bolsa (REITs) tendem a refletir margens mais apertadas, estoque reduzido e demanda latente – fatores que investidores em BDRs ou ETFs precisam monitorar.
• Renda fixa: títulos do Tesouro norte-americano continuam atraentes para quem busca segurança, mas rendimentos elevados lá fora podem limitar cortes de juros no Brasil, afetando Tesouro Direto e CDI.

Perspectivas do Morgan Stanley

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O banco modelou três cenários de juros hipotecários – 4%, 5% e 6%. Em todos eles, a acessibilidade não volta aos patamares “mais folgados” das duas décadas anteriores a 2022. Para Wolfe, esperar por uma correção expressiva de preços tende a ser ineficaz; o mercado estaria apenas se reajustando a um novo equilíbrio mais restritivo.

Imagem: Eric Revell FOXBusiness

Para o investidor comum, a mensagem principal é compreender que o setor imobiliário dos EUA entrou numa fase estruturalmente mais cara. Ao acompanhar dados de inflação, decisões do Federal Reserve e números de vendas de imóveis, é possível avaliar melhor a temperatura da maior economia do mundo e seus reflexos em portfólios diversificados.