Vacância em galpões logísticos cai a 6,6% e atinge menor nível histórico, aponta Itaú BBA

A vacância física dos Fundos Imobiliários (FIIs) de galpões logísticos recuou para 6,6% no quarto trimestre de 2025, o menor patamar desde o início da série histórica, informou a analista Larissa Gatti Nappo, do Itaú BBA.

O segmento, que representa 17% do IFIX e é o segundo maior dentro do índice, vem reduzindo a ociosidade desde meados de 2017.

Expansão do estoque e desempenho superior ao IFIX

Embora a demanda esteja aquecida, a área disponível também cresceu. O estoque total passou de 18 milhões de m² em 2020 para 29,4 milhões de m² no fim de 2025.

Mesmo com essa expansão, os FIIs de galpões encerraram 2025 com rentabilidade acumulada de 23%, superando os 21,1% do IFIX. Ainda assim, as cotas seguem negociadas, em média, abaixo do valor patrimonial, com P/VP de 0,94.

Absorção líquida positiva desde 2020

Segundo o banco, a absorção líquida — diferença entre área locada e devolvida — permaneceu positiva em todos os trimestres desde o início de 2020, somando volume superior ao novo estoque entregue no período.

Desempenho por estado

Entre as principais praças do país, São Paulo liderou a absorção líquida em 2025, com 484.386 m² adicionais. Minas Gerais registrou 24.269 m², enquanto o Rio de Janeiro anotou 2.149 m².

Efeito do e-commerce e preços de aluguel

O avanço do comércio eletrônico impulsiona a busca por centros de distribuição. Mercado Livre, Shopee e Amazon figuram como as três maiores locatárias dos FIIs de logística.

Os preços médios de locação saltaram de cerca de R$ 20/m² em 2020 para R$ 31,49/m² em São Paulo, R$ 29,12/m² em Minas Gerais e R$ 27,98/m² no Rio de Janeiro.

Imagem: Boris Bellini via moneytimes.com.br

Extrema (MG) em destaque e impacto da reforma tributária

A cidade de Extrema (MG) tornou-se polo relevante graças a incentivos fiscais. Enquanto o ICMS paulista é de 18%, no município mineiro a alíquota varia de 2% a 6% para vendas internas e fica abaixo de 1,3% nas operações interestaduais.

No entanto, a Reforma Tributária de 2023 prevê a eliminação gradual desses benefícios até 2032, o que pode afetar a competitividade local no longo prazo.

Carteira recomendada pelo Itaú BBA

O Itaú BBA acompanha dez FIIs logísticos presentes no IFIX e com liquidez relevante. A carteira possui seis recomendações de compra, três neutras e deixa o VBI Logístico (LVBI11) sem recomendação devido à incorporação pelo Patria Log FII (HGLG11).

Recomendações de compra: BRCO11, BTLG11, HGLG11, KNRI11, VILG11 e XPLG11.
Recomendações neutras: GGRC11, HSLG11 e TRBL11.

O banco não deu indicação para LVBI11 por causa do processo de incorporação.

As informações refletem os dados disponíveis até 23 de fevereiro de 2026.