FIIs expostos ao GPA devem sentir mais ruído do que impacto, aponta Eleven

A recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA), anunciada nesta semana, colocou em alerta investidores de fundos imobiliários (FIIs) que têm a companhia como locatária ou devedora. Levantamento da Eleven Financial, porém, indica que o episódio tende a gerar sobretudo barulho, sem comprometer de forma relevante a distribuição de rendimentos.

Plano de recuperação

O GPA informou que o acordo envolve aproximadamente R$ 4,5 bilhões em obrigações financeiras sem garantia, relacionadas a dívidas fora da rotina operacional do grupo. O processo não alcança despesas correntes, como pagamento de aluguéis, salários ou fornecedores.

Exposição dos FIIs

A Eleven identificou quatro fundos de tijolo com participação relevante da rede varejista em sua receita:

• TEPP11 (Tellus Properties): 15,6% da receita

• GARE11 (Guardian Real Estate): 14%

• RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo): 8,2%

• TRXF11 (TRX Real Estate): 8%

Nos fundos de papel, a exposição ao GPA ocorre via Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Entre os mais impactados estão:

• PCIP11 (Patria Crédito Imobiliário): 5% do patrimônio líquido

• XPCI11 (XP Crédito Imobiliário): 4,9%

• BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário): 4,3%

Outras carteiras, como MXRF11 e VRTA11, exibem participação menor.

Contratos atípicos protegem investidores

Segundo Leonardo Veríssimo, analista da Eleven, a maior parte das locações firmadas com o GPA é de natureza atípica, prevendo multas robustas em caso de rescisão antecipada. Além disso, os imóveis se encontram em pontos estratégicos para o varejo alimentar, o que favorece uma eventual recolocação a outros inquilinos.

Imagem: infomoney.com.br

Nas operações de CRI, os papéis costumam ter como lastro os mesmos contratos atípicos e, frequentemente, contam com alienação fiduciária dos imóveis, oferecendo garantia adicional aos cotistas.

Gestores reforçam adimplência

Em comunicado ao mercado, o TRXF11 informou não haver atraso nos pagamentos de aluguéis e ressaltou que as lojas seguem funcionando normalmente. A mesma leitura foi compartilhada por Alexandre Rodrigues, sócio e gestor do RBVA11, que confirmou a adimplência dos contratos e afirmou que o plano divulgado pelo GPA não atinge as locações.

Os ativos do RBVA11 locados ao grupo incluem unidades em Brooklin, Tatuapé, São Bernardo do Campo, Campinas e Rebouças, todas consideradas áreas consolidadas e com boa liquidez imobiliária.

Diante desse cenário, a Eleven recomenda manter posição nos FIIs citados, por não enxergar fundamentos que justifiquem vendas motivadas apenas pela recuperação extrajudicial do GPA.