Especialistas indicam critérios para avaliar alavancagem em fundos imobiliários

A discussão sobre endividamento em fundos de investimento imobiliário (FIIs) volta ao centro das atenções sempre que o cenário macroeconômico mostra sinais de stress. Analistas afirmam que, mais do que olhar para o tamanho da dívida, é essencial compreender de que forma a alavancagem é utilizada na estratégia do fundo.

Segundo Harrison Gonçalves, CFA Charterholder e membro do CFA Society Brazil, a alavancagem deixa de ser ferramenta e passa a representar risco quando a geração de renda dos ativos não cobre com folga o serviço da dívida. “A sustentabilidade do passivo é o ponto-chave”, resume o especialista.

O aumento dos custos de financiamento reforça a necessidade de disciplina na administração dos passivos. Para Renato Pereira, CFP e sócio-fundador da Private Investimentos, o problema pode surgir tanto do volume de endividamento quanto de sua estrutura: proporção elevada em relação ao patrimônio ou descasamento entre indexadores da dívida e receitas elevam a exposição ao risco.

Mais que porcentagem, qualidade

Gonçalves observa que uma alavancagem bem estruturada costuma estar atrelada a ativos de alta qualidade e geração de caixa previsível. Já um FII sem dívidas, mas com imóveis de baixa liquidez ou contratos frágeis, pode oferecer risco superior ao de um fundo moderadamente alavancado com portfólio resiliente.

Ferramenta de crescimento e reciclagem

Além de potencializar retornos, a alavancagem permite manter planos de expansão quando o mercado de capitais não está propício a novas emissões. “Ela garante recursos para novas aquisições em períodos de captação difícil”, afirma Pereira. O acesso a capital adicional também facilita a venda gradual de ativos menos atrativos e a realocação em oportunidades consideradas mais sólidas.

Imagem: infomoney.com.br

Pontos de atenção para o investidor

Especialistas recomendam avaliar:

• Qualidade e localização dos imóveis;
• Previsibilidade dos fluxos de caixa;
• Liquidez das garantias;
• Relação entre geração de caixa e custo da dívida.

Não há consenso sobre um patamar ideal de alavancagem. Níveis acima de 40% do patrimônio exigem atenção redobrada, mas a análise deve considerar caso a caso, ressaltam os profissionais.